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投融資體系應用課程

課程背景：
疫情后時代，中國房地產(chǎn)行業(yè)全面進入租購并舉時代，剛需和改善類需求成為市場主導，投資需求極具收縮，目前中國房地產(chǎn)行業(yè)處于總量收縮背景下的去庫存階段，消費者愿意繼續(xù)為高品質(zhì)產(chǎn)品買單的房企才是真正能在這個市場下生存競爭長久的房企，同時，土地財政模式將逐步轉(zhuǎn)型，盡管短期內(nèi)土地財政無法通過其他模式替代，但房地產(chǎn)行業(yè)脫離“高負債，高杠桿，高周轉(zhuǎn)”模式并走入新發(fā)展模式已勢在必行。
很多房企在這一輪經(jīng)濟下行及疫情三年的洗牌后倒下，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營面臨巨大挑戰(zhàn)和困境，新形勢新環(huán)境下企業(yè)需要不斷尋求更加優(yōu)化的投資策略，更好的產(chǎn)品能力，從而做出更好的項目，牢固樹立自身品牌，應對未來不斷變幻的市場機遇和挑戰(zhàn)。
本課程《全面解析房地產(chǎn)開發(fā)投融資與運營管理》主要分析當前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢，深度解析近期問題和措施，對于投資，融資，風險管理，運營管理分別從策略，方法，實操案例等多維度進行剖析和探討，進而提高學員在投資項目方面的專業(yè)知識和技能；增強學員的投融資能力，以支持投資決策；提升學員在項目過程中的研判能力和風險控制水平，同時針對房地產(chǎn)項目運營管理也有系統(tǒng)性的學習和思考。

課程收益：
通過學習，從思維方式到落地讓學員全面了解當前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢；
通過深度學習房地產(chǎn)行業(yè)投資分析工具和投資策略，建立系統(tǒng)的投融資體系和應用；
通過專業(yè)工具訓練讓企業(yè)深入思考自己企業(yè)的投融資管理和風險防范的問題和解決辦法；
通過實操了解到典型案例下的運營管理體系化流程和效益評價，優(yōu)化企業(yè)的運營能力；

課程對象：
各地城投公司高管、企業(yè)投資條線人員、房地產(chǎn)企業(yè)上下游公司的投融資運營相關人員等

課程方式：
專業(yè)內(nèi)容講授+案例剖析+情景學習

課程大綱
第一講：當前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢深度解析
一、政策研究：力度加大，效果漸顯
1.7月24日*定調(diào)后政策變化：監(jiān)管部門支持政策頻出，迎來政策底
2.地方政策落地情況及政策效果評估：認房不認貸，取消限購限售，市場修復
3.整體市場：政策效果尚不明顯，短期市場有望逐漸筑底
二、風險化解：成效已現(xiàn)，任重道遠
1.風險出清進展：房企違約，多家退市，風險出清在加速
2.風險化解方式:債務重組，項目盤活，促銷，恢復經(jīng)營
三、市場研判：供求變化，分化加劇
1.供求新變化：供不應求明顯緩解，穩(wěn)規(guī)模，提品質(zhì)
2.行業(yè)分化加?。簝?yōu)勢地區(qū)仍有空間，改善型需求為關鍵支撐
3.市場展望：短期逐漸趨穩(wěn)，兩三年內(nèi)銷售規(guī)模提升
四、趨勢分析：穩(wěn)定預期，升級發(fā)展
1.穩(wěn)定預期：全力保交付，堅定市場信
2.升級發(fā)展：戰(zhàn)略上重視經(jīng)營服務，提高經(jīng)營性收入占比
實操演繹：某頭部房企集團合適資源配置布局自持房產(chǎn)，服務，科技等業(yè)務賽道

第二講：房地產(chǎn)開發(fā)投資實務
一、投資方向：去哪里投資買地？
1.堅定3-5線市場：競爭優(yōu)勢，資源優(yōu)勢，教育優(yōu)勢，
2.深耕片區(qū)及壟斷市場：戰(zhàn)略布局，投資先行，多種拿地方式，
3.縱深布局周邊市場：敢于壟斷，縱深發(fā)展，
4.舊改或布局1-2線城市：近郊策略，聚焦客戶，針對產(chǎn)品，
5.前置收購成功項目：策略前置，標桿借鑒，產(chǎn)品針對性，品牌
二、投資理念：買什么樣的地？
1.主要收益指標：全部投資收益指標，本金投資收益指標，各個投資方資本金收益指標
2．測算方法：NPV凈現(xiàn)值法，財務內(nèi)部收益率，投資回收期
3.靜態(tài)回報：凈利率，專注點（售價，成本，大宗資產(chǎn)，溢價）
4．動態(tài)回報：年化自有資金回報率，關注點（凈利率，地貨比，杠桿，占用時間）
三、投資模式：什么方式買地？
1.一級市場：舊改，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，一二級聯(lián)動，
2.二級市場：招拍掛，收并購，聯(lián)營開發(fā)，代建代管，
3.招拍掛原則：雙紅線，售價不預期，利潤平衡，
4.收并購原則：算大賬，股權(quán)結(jié)構(gòu)，自有資金收益，開發(fā)經(jīng)營管理，
四、投資綜合評價
1.投資方案比選：獨立型方案，互斥型方案
2.參數(shù)考量：時間類參數(shù)，融資相關參數(shù)，收益相關指標，評價標準類指標
案例分析：某頭部房企集團區(qū)域公司投資戰(zhàn)略詳細解析

第三講：房地產(chǎn)投資風險管理
房地產(chǎn)行業(yè)風險概述
1.法律風險
2.戰(zhàn)略風險
3.市場風險
4.財務風險
5.運營風險
二、房地產(chǎn)投資主要風險
1.收購類型的風險：資產(chǎn)收購，股權(quán)收購，
2.轉(zhuǎn)讓類型的風險：增資擴股，階段性股權(quán)融資，商品房包銷，建設承包，
3.合作類型的風險：共同成立項目公司，聯(lián)合建設，參建，
三、房地產(chǎn)投資風險應對措施
1.盡職調(diào)查：財務盡調(diào)，法律盡調(diào)，
2.對賭機制：門檻收益約定，股份回購，
3.其他風險：規(guī)劃變更，拆遷，稅務，政策變化，合作方，
4.當前房地產(chǎn)行業(yè)紓困的風險：集中暴雷，破產(chǎn)重組，項目清算
實操演繹：某頭部房企集團破產(chǎn)重組解析

第四講：房地產(chǎn)融資分析及展望
一、當前房地產(chǎn)融資宏觀分析
1.房地產(chǎn)融資“三支箭“實際落地情況
2.主流金融機構(gòu)對當下房企資金投放情況
3.外資集體撤退
4.不良項目處置和紓困融資情況
二、主要金融機構(gòu)對房地產(chǎn)融資詳細解析
1.銀行：趨于謹慎，響應政策，支持實體
2.信托：風險處置，分類實施，尋求轉(zhuǎn)型
3.保險資管：緊跟政策，尋求穩(wěn)健，門檻難攀
4.保理及融資租賃：從嚴監(jiān)管，防范風險，促進規(guī)范
5.私募基金：風險清理，監(jiān)管趨嚴，回歸本源
6.不良資產(chǎn)管理公司：回歸本源，嚴選項目，助力紓困
7.外資機構(gòu)：顧慮重重，謹慎投資，注重質(zhì)量
三、房地產(chǎn)融資的機會與展望
1.資產(chǎn)證券化：ABS，CMBS等
2.REITs與Pre-REITs
3.分拆上市：物業(yè)管理分拆上市，輕資產(chǎn)運營
實操演繹：華泰銀泰城CMBS7.7億元發(fā)行全流程解析

第五講：房地產(chǎn)運營管理實操
一、運營管理三個重要定位
1.經(jīng)營業(yè)態(tài)組合及經(jīng)營目標的確立
2.物業(yè)開發(fā)價值目標的確立
3.投入產(chǎn)出目標的確立
二、運營管理全流程解析
1.項目來源：
1）重資產(chǎn)：新增租賃用地，集體用地，存量改造，已有資產(chǎn)
2）輕資產(chǎn)：租賃
2.設計裝修：
1）標準化;節(jié)約裝配時間，加速擴張
2）多產(chǎn)品線：覆蓋客群，提升坪效
3）集采：節(jié)約成本
3.營銷：
1）多媒體營銷：直播，流量端口導入，
2）平臺合作：平臺合作引流，降低營銷成本
3）線下活動：集市，品牌活動，
4.運營：
1）標準化服務：提高租金溢價
2）平臺化服務：引入第三方合作，收取合作收益
3）系統(tǒng)平臺：提升運營效率，節(jié)約成本
5.退出：
1）重資產(chǎn)：項目出售
2）輕資產(chǎn)：租約到期
三、運營管理財務效益評價
1.收入端：
售價，租金，出租率，租金增長率，開業(yè)時間，押金，保證金，收租損失，空置率，優(yōu)惠期，
2.成本端：運營成本，稅費，維修費用，財務費用，資產(chǎn)折舊假設，
3.融資端：融資類型，融資額度，貸款利率，期限，進出時點
4.財務評價指標：運營第N年EBITDA,回正周期，自由資金回報率，杠桿前后IRR
實操演繹：某房企區(qū)域公司工業(yè)園改造項目運營分析深度解讀

投融資體系應用課程