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城市綜合開發(fā)課程

課程背景：
目前我國城鎮(zhèn)化水平目前已達65%，城鎮(zhèn)化建設(shè)下半場正式開啟，對標全球城市發(fā)展下半場的城鎮(zhèn)化將面臨城鎮(zhèn)化問題的集中爆發(fā)，在我國首當其沖的就是一線城市和新一線城市土地資源稀缺帶來的發(fā)展的約束，城市更新作為城鎮(zhèn)化建設(shè)下半場土地資源制約破解的重要手段，將是企業(yè)關(guān)注的重要領(lǐng)域。
城市更新是指在城市運行中，通過對城市現(xiàn)有的建筑、土地和其他資源進行再配置，以提升城市的品質(zhì)、功能、環(huán)境、社會和經(jīng)濟效益的綜合行動。近年來，隨著城市化進程的加速，城市更新成為城市綜合開發(fā)的重要手段，也是促進城市高質(zhì)量發(fā)展和改善民生的有效途徑。當然進入新時期，城市綜合開發(fā)開發(fā)的內(nèi)涵和外延還在不斷的延續(xù)，包括京東、順豐、普洛斯等以物流為基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的物流地產(chǎn)，以自身產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)進行科技園區(qū)開發(fā)的百度、阿里、騰訊、字節(jié)跳動等科技型地產(chǎn)，以文旅、小鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村為基礎(chǔ)的文旅康養(yǎng)類地產(chǎn)等等。
本課程將深入分析城市更新的背景、意義、目標與重點，以及實際操作中的操盤解讀和案例分析，幫助學員全面掌握城市更新的重要性和實踐方法，為城市更新行業(yè)的發(fā)展提供有力支撐。同時就城市更新與城市綜合開發(fā)模式進行解讀，以幫助學員更好地了解城市更新與城市綜合開發(fā)工作的背景、目的和重要性。

課程對象：
建筑施工類央國企及分子公司、金融機構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)

課程方式：
實戰(zhàn)講授+案例分析+調(diào)研問卷+模式解析

課程收益：
1.熟悉城市更新的基本概念，理解其內(nèi)涵和外延；
2.了解城市更新的政策法規(guī)環(huán)境，掌握實施過程中的相關(guān)政策法規(guī)；
3.了解城市更新的實施步驟、方法及投融資模式
4.掌握如何將城市更新與城市綜合開發(fā)進行有機結(jié)合
5.掌握國內(nèi)城市綜合開發(fā)項目開發(fā)的歷程
6.掌握城市綜合開發(fā)開發(fā)的模式選擇和可持續(xù)開發(fā)
7.掌握城市綜合開發(fā)國內(nèi)標桿項目案例與項目亮點復(fù)盤
8.熟悉城市更新的風險與挑戰(zhàn)，掌握風險評估和應(yīng)對策略；
9.掌握城市更新的成功案例，了解其成功經(jīng)驗和啟示。

課程大綱
第一講城市更新與城市綜合開發(fā)體系、投融資與盈利模式
一、城市綜合開發(fā)發(fā)展歷程及典型標桿企業(yè)分析
1.1978年-招商蛇口工業(yè)園“三來一補”-中國平安、中國中集、招商銀行
2.1980年-中關(guān)村科技園“華夏硅谷、陳春先、先有四通、后有聯(lián)想”
3.1991年-聯(lián)東U谷“起步模板、布局環(huán)京、廠房為主、工業(yè)萬達”
4.1992年-蘇州工業(yè)園“92南巡、中新合作、制造為主、科技創(chuàng)新”
5.1992年-張江高科“高新技術(shù)、生物醫(yī)藥、集成電路、園區(qū)投行”
6.1998年-華夏幸福“模式為王、環(huán)京布局、正南50公里”民營片區(qū)開發(fā)商
7.1998年-大連億達“信息產(chǎn)業(yè)、外包為王、BTO、成于軟件”民營專業(yè)園區(qū)
8.1999年-天安數(shù)碼“深港合資、綜合開發(fā)、產(chǎn)城融合、金融助力“合資片區(qū)開發(fā)商
9.2009年-普洛斯“新商號、新品牌、基金操盤、萬科入主”物流地產(chǎn)龍頭
10.2014年-中南高科“聯(lián)東班底、后起之秀、布局廣泛、鏈條完善“綜合服務(wù)片區(qū)開發(fā)商
11.2012年-萬科、碧桂園、恒大、中糧、金地“五道紅線、破局轉(zhuǎn)型”-新晉片區(qū)開發(fā)商
12.2014-2024年-中建、中交、中鐵、中電建-“施工被迫轉(zhuǎn)型投資、城市綜合開發(fā)、ABO\\EPC+F”
二、城市綜合開發(fā)開發(fā)流程及關(guān)鍵節(jié)點
1.城市綜合開發(fā)開發(fā)原理-新型城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、產(chǎn)業(yè)集聚、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)、產(chǎn)業(yè)升級
2.城市綜合開發(fā)開發(fā)戰(zhàn)略-產(chǎn)業(yè)（一產(chǎn)、二產(chǎn)、三產(chǎn)）+土地（一線城市、二線城市）
3.城市綜合開發(fā)選址模型-5有模型
4.城市綜合開發(fā)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃-優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)、前瞻性產(chǎn)業(yè)及招商產(chǎn)業(yè)方向
5.城市綜合開發(fā)產(chǎn)業(yè)定位-產(chǎn)業(yè)門類一級二級名錄
6.城市綜合開發(fā)用地規(guī)劃-用地規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)品規(guī)劃三結(jié)合
7.城市綜合開發(fā)經(jīng)濟分析-產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出、產(chǎn)業(yè)投入、產(chǎn)業(yè)效率、產(chǎn)業(yè)拉動人口、就業(yè)、投資
8.城市綜合開發(fā)投入產(chǎn)出-總投資、資本金、融資模式、分期滾動循環(huán)開發(fā)、收益率
9.城市綜合開發(fā)產(chǎn)品設(shè)計-產(chǎn)業(yè)綜合體模式、總部綜合體模式、土地規(guī)劃模式
10.城市綜合開發(fā)交易結(jié)構(gòu)-勾地模式、PPP模式、ABO模式、委托模式、一二級聯(lián)動模式
11.城市綜合開發(fā)協(xié)議設(shè)計-股權(quán)模式、權(quán)力設(shè)定、政府與企業(yè)分工、回購、資金回籠路徑
三、城市更新與城市綜合開發(fā)開發(fā)主體及訴求平衡
12.地方政府訴求
a)高附加值的產(chǎn)業(yè)與技術(shù)更新
b)解決就業(yè)的效率
c)稅收的穩(wěn)定與效率
d)固定資產(chǎn)投資與GDP貢獻
e)政治穩(wěn)定、降低支出、土地出讓金收入
13.開發(fā)運營企業(yè)訴求
a)投資規(guī)模與回報率
b)融資達成可行性
c)短期利潤與長期收益
d)交易模式簡單標準
e)回收周期短
14.招商引資客戶訴求
a)企業(yè)客戶-成本降低、收入增加、配套完善、勞動力充足穩(wěn)定、市場廣闊
b)居民客戶-職業(yè)發(fā)展、收入保障、戶口問題、居住環(huán)境、醫(yī)療養(yǎng)老
四、城市更新的基本特征與要素
15.中國城市更新的特殊土壤和內(nèi)涵
a)二元化結(jié)構(gòu)與城市鄉(xiāng)村
b)土地所有制度的不同
16.城市更新城市維度
a)綜合整治
b)功能改變
c)拆除重建
17.棚改、舊改、城市更新異同
18.城市更新的政策和法律類型
a)土地征收與補償
b)參與主體
c)融資與投資模式
d)環(huán)境保護和歷史文化遺產(chǎn)保護
e)項目審批與監(jiān)管
五、城市更新利益分配與參與主體
1.土地開發(fā)的三級利潤分配
a)土地整體與一級利潤
b)土地開發(fā)與二級利潤
c)資產(chǎn)持有與三級利潤
2.城市更新參與主體
a)政府主導(dǎo)型
i.村集體
ii.縣區(qū)市政府
b)企業(yè)主導(dǎo)型
i.城投公司
ii.施工央企
iii.房地產(chǎn)公司
c)政企聯(lián)合型
i.PPP
d)業(yè)主自發(fā)型
i.村委會+村集體經(jīng)濟合作組織
六、城市綜合開發(fā)開發(fā)七大業(yè)務(wù)利潤
3.物業(yè)經(jīng)營-城市綜合開發(fā)運營的大數(shù)據(jù)接入點
4.城市綜合開發(fā)物業(yè)增值-資本運作與資產(chǎn)運作的大殺器
5.住宅與商業(yè)地產(chǎn)-現(xiàn)金為王與滾動開發(fā)的根基
6.產(chǎn)業(yè)類投資-好的城市綜合開發(fā)匯報最為豐厚的模塊
7.公共服務(wù)收入-克強指數(shù)在實體企業(yè)中的最直接體現(xiàn)
8.一級開發(fā)與PPP-對賭暴利的一個隱藏利器
9.稅收與政府補貼-微不足道卻是招商法寶

第二講城市更新基本概念與操盤解讀
一、城市更新的模式
10.廣州做地新政模式
11.土地整備利益項目模式
12.統(tǒng)租綜合整治改造模式
13.村集體/下面自改模式
二、城市更新的市場化實踐
1.全國代表城市實踐
a)上海：高效提質(zhì)區(qū)域統(tǒng)籌
b)北京：控增優(yōu)存政府推動
c)成都：惠民增綠合伙運營
2.粵港澳大灣區(qū)城市更新實踐
a)深圳：挖潛找量市場創(chuàng)新
b)廣州：三舊改造首創(chuàng)做地
c)佛山：產(chǎn)業(yè)升級工改工辦
三、城市更新的收益平衡關(guān)鍵
1.規(guī)劃引領(lǐng)
2.權(quán)屬清晰
3.用地保障
4.政策清晰
5.基建根基
四、城市更新土地的獲取
1.土地與資產(chǎn)確權(quán)
2.土地前期開發(fā)模式
3.集團國有土地的入市
4.城市更新實施
5.土地成本返還與路徑
五、城市更新項目投資主體的確認
1.地方政府財力評價雙體系
a)一般公共預(yù)算收入與基金性預(yù)算收入
b)地方政府負債率
2.項目投資可行性研究報告
a)項目是否屬于重大項目與國家戰(zhàn)略
b)項目投資經(jīng)濟可行性分析
3.三大類項目
a)經(jīng)營類項目
b)準經(jīng)營類項目
c)公益類項目
4.項目三大付費方式
a)使用者付費
b)可行性缺口補助
c)政府付費

第三講創(chuàng)新投融資模式介紹、項目案例及風險管理
一、城市更新四大階段
1.前期計劃規(guī)劃階段
2.拆遷安置補償階段
3.土地出讓上市階段
4.開發(fā)建設(shè)實施階段
5.政府、企業(yè)、業(yè)主多元協(xié)同
二、城市更新立項前提
1.符合國民經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃
2.符合城市更新實施規(guī)劃與計劃
3.符合國土空間規(guī)劃
4.符合國家產(chǎn)業(yè)政策
5.符合建設(shè)用地執(zhí)行標準
6.符合城市更新年度實施計劃、土地供應(yīng)計劃、土地利用年度計劃
三、城市更新改造方式
1.實施單位與拿地單位分離
2.生地熟掛
3.村集體自改模式
4.政府企業(yè)聯(lián)合開發(fā)模式
5.廣州“做地”模式
四、城市更新資金來源與保障
1.政府投資財政預(yù)算資金
a)專項財政資金
b)地方政府專項債
c)財政土地出讓金
2.企業(yè)投資市場化融資
a)城投類國有企業(yè)、地產(chǎn)開發(fā)商、施工企業(yè)
b)物業(yè)權(quán)利人自籌資金，包括物業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理人
c)市場化融資資金（銀行貸款、非標融資、債券資金、城市更新基金、REITs）
五、城市更新的挑戰(zhàn)與應(yīng)對
1.城市更新難點
a)功能業(yè)態(tài)落后
b)建筑內(nèi)部設(shè)施老化
c)產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜
d)利益主體多樣
2.項目投資的收益與收益分配
d)投資人-投資模式、投資風險、投資收益、回款周期、投資回報、內(nèi)部收益率
e)施工方-施工利潤、工程量、施工周期、融資可能性
f)政府方-防隱債、促投資、見效益
3.城市更新的應(yīng)對
a)提升片區(qū)整體品質(zhì)
b)優(yōu)化片區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)
c)完善片區(qū)空間布局
d)打造城市功能形象
六、土地出讓金在投資模式創(chuàng)新中的合規(guī)性把握
1.納入政府基金預(yù)算管理
2.土地出讓金劃轉(zhuǎn)至國庫
3.土地出讓收入支付范圍
4.土地出讓金稅務(wù)部門征收以及支農(nóng)計提
七、融資平臺的在項目投資中的作用
1.融資平臺公司投資行為屬于企業(yè)投資
2.政府授權(quán)、聯(lián)合投資+EPC

第四講城市更新創(chuàng)新模式及案例介紹
1.地方政府專項債券項目謀劃
a)有收益的公益性項目
b)額度限制
c)利息保障倍數(shù)
d)可做資本金
e)9大領(lǐng)域
f)政府投資項目
2.政策性銀行資本金貸款
a)新型基礎(chǔ)設(shè)施項目及重大項目資金
b)不超過全部資本金的50%
c)專項債項目資本金搭橋
3.基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)公募REITs
a)ABS+公募基金模式
b)擴募機制
c)不動產(chǎn)上市與公司上市的優(yōu)劣對比
3.特許經(jīng)營模式與政府購買服務(wù)
a)自負盈虧的模式
b)兩標并一標的文件依據(jù)
案例解析：BOT模式與特許經(jīng)營結(jié)合
4.EPC模式、EPC+F模、EPC+F+O模式
案例解析：EPC模式合規(guī)但EPC+F模式灰色操作、適用領(lǐng)域
案例解析：中國電建甌江口產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施投資與建設(shè)
5.EOD、TOD、ABO模式與片區(qū)開發(fā)案例解讀
d)片區(qū)開發(fā)項目選址原則
e)片區(qū)開發(fā)項目自平衡是關(guān)鍵
f)片區(qū)開發(fā)主體設(shè)計與自平衡模式
案例解析：保定市主城區(qū)城中村連片開發(fā)ABO項目創(chuàng)新
6.一二三級聯(lián)動與金茂的覽秀城項目
案例解析：金茂國開金融重慶璧山與梅溪湖項目
7.城市更新、舊城改造類項目
a)資源捆綁型項目實施
b)城市更新流程

城市綜合開發(fā)課程