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城鎮(zhèn)化建設(shè)投資課程

課程背景
國內(nèi)城鎮(zhèn)化建設(shè)投資與快速城鎮(zhèn)化的進(jìn)程息息相關(guān)，在快速城鎮(zhèn)化過程中，基礎(chǔ)設(shè)施與公用事業(yè)投資成為地方政府投資的項(xiàng)目重點(diǎn)。由于地方財(cái)政資金往往不足以覆蓋城鎮(zhèn)化建設(shè)投資，因此自2009年之后各地在中國人民銀行與中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的指導(dǎo)意見》【銀發(fā)（2009）92文】政策指導(dǎo)下紛紛成立地方政府融資平臺(tái)公司，通過政府信用增信的方法對(duì)地方城鎮(zhèn)化投資進(jìn)行了大量債務(wù)舉借，因此也就形成了一部分地方政府非預(yù)算內(nèi)債務(wù)。
隨著*預(yù)算制度的深化與改革，以及*關(guān)于防止發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的重要部署，2021年銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)一步做好地方政府隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范化解工作的指導(dǎo)意見》防范地方政府隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)蔓延至金融機(jī)構(gòu)。
那么在新的監(jiān)管政策下，地方政府如何合規(guī)舉債，如何化解過去形成的隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。本節(jié)課程將帶您進(jìn)行新監(jiān)管政策下地方政府隱性債務(wù)化解與風(fēng)險(xiǎn)防范；地方政府存量資產(chǎn)盤活及地方政府專項(xiàng)債券項(xiàng)目策劃與發(fā)行的內(nèi)容解讀。

課程收益：
1.掌握地方政府隱性債務(wù)形成的原因
2.掌握投融資體制改革的總的要求
3.熟悉掌握隱形債務(wù)環(huán)節(jié)和基建項(xiàng)目投資相關(guān)政策文件
4.掌握地方融政府進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)投資方法
5.掌握地方政府專項(xiàng)債券項(xiàng)目的策劃
6.掌握地方政府專項(xiàng)債券資金的募集與使用
7.掌握地方政府進(jìn)行金融創(chuàng)新的途徑與*趨勢(shì)
8.掌握地方政府存量資產(chǎn)盤活的三種方式與操作流程案例

授課對(duì)象：
政府（財(cái)政局、園區(qū)管委會(huì)、相關(guān)政府平臺(tái)公司）、民營建筑施工企業(yè)、央企、房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行、證券公司、保險(xiǎn)公司、信托公司

授課方式：
實(shí)戰(zhàn)講授

課程大綱：
第一講政府債務(wù)化解的方法與路徑
一、隱性債務(wù)形成與地方政府融資平臺(tái)公司
1.什么叫做隱性債務(wù)
2.后次貸危機(jī)時(shí)代的全球流動(dòng)性寬松政策
3.次貸危機(jī)后的中國寬貨幣政策的資產(chǎn)膨脹
4.經(jīng)濟(jì)政策里的三次貨幣寬松政策
5.地方平臺(tái)公司、房地產(chǎn)開發(fā)商、居民的資產(chǎn)與負(fù)債的聯(lián)系
二、項(xiàng)目謀劃資金來源
1.政府預(yù)算時(shí)代-國家預(yù)算資金主導(dǎo)
2.城投時(shí)代-財(cái)政擔(dān)保
3.房地產(chǎn)時(shí)代-土地財(cái)政
4.公私合作時(shí)代-PPP模式
5.市場(chǎng)投資主導(dǎo)時(shí)代-消費(fèi)引領(lǐng)投資
三、地方政府隱性債務(wù)政策梳理
1.23年7月政治局會(huì)議“有效防范化解地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，制定實(shí)施一攬子化債方案”
2.23年8月《*關(guān)于今年以來預(yù)算執(zhí)行情況的報(bào)告》“制定實(shí)施一攬子化債方案，*財(cái)政積極支持地方做好隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解工作”
3.23年8月財(cái)政部《2023年上半年中國財(cái)政政策執(zhí)行情況報(bào)告》穩(wěn)妥化解隱性債務(wù)存量
4.23年8月中國人民銀行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會(huì)議統(tǒng)籌協(xié)調(diào)金融支持地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解工作。
5.《關(guān)于加強(qiáng)地方政府性債務(wù)管理的意見》【國發(fā)（2014）43號(hào)文】
6.2016年*政府工作報(bào)告“推動(dòng)地方融資平臺(tái)轉(zhuǎn)型改制進(jìn)行市場(chǎng)化融資”
7.盤活存量資產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)公募REITs相關(guān)文件
8.《關(guān)于加強(qiáng)地方國有企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控工作的指導(dǎo)意見》（國資發(fā)財(cái)評(píng)規(guī)〔2021〕18號(hào)）
9.《銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)一步做好地方政府隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范化解工作的指導(dǎo)意見》（銀保監(jiān)發(fā)〔2021〕15號(hào)）
四、地方政府隱性債務(wù)置換的方法梳理
1.設(shè)立區(qū)域穩(wěn)定發(fā)展基金-保流動(dòng)性
a)西安市財(cái)政曲江新區(qū)共同發(fā)起設(shè)立區(qū)域穩(wěn)定發(fā)展基金
2.以長(zhǎng)換短、以新?lián)Q舊、以低換高
a)山東濰坊兩只省級(jí)穩(wěn)定化險(xiǎn)基金、專項(xiàng)債傾斜、省市國有企業(yè)合作
3.發(fā)行政府置換債券
a)2014年10月財(cái)政部發(fā)布《地方政府存量債務(wù)納入預(yù)算管理清理甄別辦法》
4.發(fā)行特殊再融資債券
5.AMC資產(chǎn)管理公司合作模式
6.存量資產(chǎn)盤活模式
a)資產(chǎn)證券化
b)TOT模式
c)國有產(chǎn)權(quán)交易所資產(chǎn)交易模式
d)基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)公募REITs模式

第二講隱性債務(wù)化解地方與地方政府專項(xiàng)債券操作流程與方法
一、什么是專項(xiàng)債券？
二、專項(xiàng)債券分類
a)普通專項(xiàng)債券
b)項(xiàng)目收益專項(xiàng)債券
i.財(cái)政部試點(diǎn)
1.土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券
2.收費(fèi)公路專項(xiàng)債券
3.棚改專項(xiàng)債券
ii.其他非標(biāo)準(zhǔn)化品種
三、專項(xiàng)債券的優(yōu)勢(shì)
a)成本相對(duì)較低
b)稅收優(yōu)惠對(duì)投資者有吸引力
c)專項(xiàng)債提高資金使用效率
d)運(yùn)作規(guī)范透明，防范風(fēng)險(xiǎn)
四、專項(xiàng)債的審批與發(fā)行
a)專項(xiàng)債的發(fā)行期限與規(guī)模
b)專項(xiàng)債的審批流程
c)專項(xiàng)債的發(fā)行方式
d)專項(xiàng)債的發(fā)行流程
i.項(xiàng)目篩選
ii.額度管理
iii.發(fā)行方案編制
iv.專業(yè)機(jī)構(gòu)審核
v.方案上報(bào)審批
vi.組織發(fā)行
vii.發(fā)行上市
viii.使用管理
ix.債務(wù)償還
五、地方政府專項(xiàng)債券基本體系
1.專項(xiàng)債券的基本形式
2.專項(xiàng)債券的預(yù)算管理
3.專項(xiàng)債券的發(fā)行方式

第三講存量資產(chǎn)盤活的模式與方法之ABS與類ABS
一、城投公司資產(chǎn)證券化操作
7.ABS資產(chǎn)證券化的框架
8.基礎(chǔ)資產(chǎn)
a)基礎(chǔ)資產(chǎn)類型
b)現(xiàn)金流集中度
c)現(xiàn)金流穩(wěn)定性
9.主題資質(zhì)
a)股東背景
b)經(jīng)營狀況
c)財(cái)務(wù)狀況
10.交易結(jié)構(gòu)
a)破產(chǎn)隔離
b)現(xiàn)金流支付機(jī)制
c)增信措施
d)信用出發(fā)機(jī)制
e)交易結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)
11.基礎(chǔ)設(shè)施收費(fèi)權(quán)ABS
12.棚改/保障房ABS
13.CMBS/CMBN

第四講存量資產(chǎn)盤活的模式與方法之基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)公募REITs
一、基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)公募Reits政策體系
14.《國家發(fā)改委辦公廳關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》（586號(hào)文）
15.《國家發(fā)改委關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》（9589號(hào)文）附件《試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)要求》
16.《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施投資基金指引（試行）》（54號(hào)文）
二、基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)公募Reits存量資產(chǎn)盤活模式
17.基礎(chǔ)設(shè)施REITs的市場(chǎng)審批及參與主體和功能
a)省級(jí)發(fā)改委
b)中國證監(jiān)會(huì)
c)滬深證券交易所
d)證券業(yè)協(xié)會(huì)
e)基金業(yè)協(xié)會(huì)
f)中證登
18.公募REITs的申報(bào)流程
a)項(xiàng)目入庫階段
b)項(xiàng)目入圍階段
c)發(fā)行上市階段
19.基礎(chǔ)設(shè)施REITs的項(xiàng)目篩選（什么樣的項(xiàng)目能做REITs？）
20.公募基金+ABS”的交易結(jié)構(gòu)
21.基礎(chǔ)設(shè)施REITs的增信措施
22.基礎(chǔ)設(shè)施REITs的退出安排
23.案例解析：中金普洛斯REIT
24.案例解析：東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT

第五講存量資產(chǎn)盤活的模式與方法之TOT模式
三、政府和社會(huì)資本合作（PPP）之TOT模式
25.確定實(shí)施機(jī)構(gòu)
a)產(chǎn)權(quán)所有人
b)行業(yè)主管部門
26.資產(chǎn)評(píng)估確定資產(chǎn)價(jià)值
a)國資委、財(cái)政局、專業(yè)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)
27.入庫
28.采購社會(huì)資本
29.成立項(xiàng)目公司
30.簽訂資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議
a)受讓相關(guān)資產(chǎn)/經(jīng)營權(quán)
b)支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)用
31.TOT項(xiàng)目合同
32.職工安置協(xié)議安排
33.執(zhí)行
案例解析：德陽市人民政府文化體育設(shè)施TOT項(xiàng)目
案例解析：太原市北郊污水處理廠TOT項(xiàng)目

第六講改擴(kuò)建與城市更新與資產(chǎn)價(jià)值重塑
四、積極推進(jìn)產(chǎn)權(quán)規(guī)范交易
34.存量資產(chǎn)確權(quán)與手續(xù)補(bǔ)辦
35.有效提高項(xiàng)目收益水平
36.完善規(guī)劃和用地用海政策
37.落實(shí)財(cái)稅金融政策
五、發(fā)揮國有資本投資、運(yùn)營公司功能作用
38.國有資本投資公司與國有資本運(yùn)營公司的兼并與重組
39.設(shè)立存量資產(chǎn)基金
六、探索促進(jìn)盤活存量和改擴(kuò)建有機(jī)結(jié)合
40.老舊小區(qū)改造城市更新
41.TOD模式
42.EOD模式
43.特許經(jīng)營權(quán)模式
44.政府購買服務(wù)模式
七、挖掘閑置低效資產(chǎn)價(jià)值
45.創(chuàng)新研發(fā)
46.衛(wèi)生健康
47.養(yǎng)老托育
48.體育健身
49.休閑旅游
50.社區(qū)服務(wù)或
51.保障性租賃住房
八、閑置資產(chǎn)價(jià)值重塑核心要素
52.客觀評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值
53.再造方向進(jìn)行準(zhǔn)確定位
54.選擇適合的項(xiàng)目運(yùn)作模式
55.第三方與所有者合作改建運(yùn)營

第七講政府投資項(xiàng)目投融資模式創(chuàng)新
九、項(xiàng)目投資合規(guī)性主體分類
1.政府投資模式、企業(yè)投資模式關(guān)聯(lián)及區(qū)別解析
a)政府投資-政府投資條例
i.預(yù)算內(nèi)資金投資直接下達(dá)
ii.地方政府專項(xiàng)債券-政府投資的合規(guī)債務(wù)性融資
b)企業(yè)投資-企業(yè)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)和備案管理辦法
2.政府投資實(shí)際操作流程
a)政府投資的資金籌措與支出流程
b)政府投資的審批制度
c)政府投資項(xiàng)目謀劃要點(diǎn)與風(fēng)險(xiǎn)管理
d)政府投資條例對(duì)于投資企業(yè)的利好與風(fēng)險(xiǎn)
3.企業(yè)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)和備案操作流程
a)企業(yè)投資項(xiàng)目的資金籌措
b)企業(yè)投資項(xiàng)目與政府投資項(xiàng)目的資金往來兩大途徑
i.補(bǔ)貼
ii.采購
1.采購工程
2.采購服務(wù)
3.采購貨物
十、項(xiàng)目投資類型與收入
1.地方政府財(cái)力評(píng)價(jià)雙體系
a)一般公共預(yù)算收入與基金性預(yù)算收入
b)地方政府負(fù)債率
2.項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告
a)項(xiàng)目是否屬于重大項(xiàng)目與國家戰(zhàn)略
b)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)可行性分析
3.三大類項(xiàng)目
a)經(jīng)營類項(xiàng)目
b)準(zhǔn)經(jīng)營類項(xiàng)目
c)公益類項(xiàng)目
4.三大類項(xiàng)目工程
a)新建項(xiàng)目-BOT
b)在建項(xiàng)目-TOT
c)存量項(xiàng)目-TOT
5.項(xiàng)目三大付費(fèi)方式
a)使用者付費(fèi)
b)可行性缺口補(bǔ)助
c)政府付費(fèi)
十一、基建項(xiàng)目投融資模式創(chuàng)新
1.國家發(fā)改委針對(duì)園區(qū)類的基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)公募REITs、ABS
a)資產(chǎn)證券化結(jié)構(gòu)
b)中國基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)REITs模式
c)新加坡*的地產(chǎn)投資信托基金AscendasREIT(騰飛房地產(chǎn)信托基金)
d)日本J-Reits模式與NipponBuildingFund
2.BOT模式的緣起與現(xiàn)實(shí)意義
i.BOT模式與特許經(jīng)營結(jié)合
3.EPC模式與EPC+F模式
i.EPC模式合規(guī)但EPC+F模式灰色操作
ii.適用領(lǐng)域
4.ABO模式與片區(qū)開發(fā)案例解讀
i.ABO模式標(biāo)準(zhǔn)操作流程與投資創(chuàng)新
5.一二三級(jí)聯(lián)動(dòng)與金茂的覽秀城項(xiàng)目
i.產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)費(fèi)與項(xiàng)目操作
6.土地財(cái)政與投資資金的合規(guī)循環(huán)流程
iii.財(cái)政、土儲(chǔ)、業(yè)主、審批
7.房地產(chǎn)與土地財(cái)政
i.都市圈城市群規(guī)劃與片區(qū)開發(fā)
ii.粵港澳與長(zhǎng)三角一體化與投資
iii.地產(chǎn)的兩個(gè)投資視角
1.長(zhǎng)期看供需
2.短期看金融
a)銀行、政府、企業(yè)、個(gè)人、平臺(tái)公司的杠桿騰挪與轉(zhuǎn)移
十二、投資模式合規(guī)性幾個(gè)重要文件要點(diǎn)
1.《關(guān)于固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目試行資本金制度的通知》（國發(fā)[1996]35號(hào)）
2.《中華人民共和國預(yù)算法》
3.*印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)地方政府債務(wù)管理的意見》（國發(fā)【2014】43號(hào)）
4.《政府投資條例》
5.《企業(yè)投資項(xiàng)目和準(zhǔn)備案管理?xiàng)l例》
6.《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》
十三、當(dāng)前背景下工程投資模式的創(chuàng)新
1.政府采購與銀行信貸
a)采購工程
b)采購貨物
c)采購服務(wù)
2.特許經(jīng)營模式與銀行信貸
a)自負(fù)盈虧
b)補(bǔ)貼補(bǔ)助
c)政府購買
3.合規(guī)性PPP模式與銀行信貸
1.股權(quán)轉(zhuǎn)讓（運(yùn)營義務(wù)不能退出）
2.將PPP模式進(jìn)行建設(shè)模式重新選擇（政府投資項(xiàng)目、F+EPC）
3.轉(zhuǎn)變?yōu)橹苯犹卦S經(jīng)營項(xiàng)目
4.借助地方政府專項(xiàng)債券進(jìn)行政府采購
4.地方政府專項(xiàng)債券
a)地方政府專項(xiàng)債券是政府投資合規(guī)性債務(wù)融資
b)專項(xiàng)債券受額度限制
c)2023年地方政府專項(xiàng)債券額度寬松
d)地方政府專項(xiàng)債券可做資本金

城鎮(zhèn)化建設(shè)投資課程