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EOD項目操作要點課程

【課程背景】
“十四五”時期，城鎮(zhèn)化發(fā)展的目標質大于量，在建設用地基本達到用地紅線的前提下，對政府而言，城市更新是實現城市經濟社會二次發(fā)展的重要驅動力；對市場主體而言，城市更新是獲取土地、投產落地的重要途徑。因此，從政企兩方面來看，城市更新成為政策新風口，將是未來發(fā)展的風口和趨勢......
在國家新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略下，片區(qū)開發(fā)（區(qū)域綜合開發(fā)）與產業(yè)地產顯示出巨大市場前景。*辦公廳《關于促進開發(fā)區(qū)改革和創(chuàng)新發(fā)展的若干意見》、《2019年新型城鎮(zhèn)化建設重點任務》所傳遞的市場信號，對各類建筑施工企業(yè)和房地產企業(yè)研判當前宏觀經濟形勢下產業(yè)轉型升級熱點，把握片區(qū)開發(fā)領域的前景與機遇，變革圖存，實現蛻變起到引領作用......
生態(tài)環(huán)境導向的開發(fā)模式（簡稱EOD模式）是在中國經濟高質量發(fā)展形勢下的必然選擇，也將是未來主流的開發(fā)趨勢。只有堅持生態(tài)優(yōu)先，將生態(tài)保護治理與資源、產業(yè)融合考慮，才能實現區(qū)域的可持續(xù)發(fā)展。
為了幫助政府有關部門、平臺公司、各金融機構、參與政府項目的央企、國企、民企及投資類企業(yè)系統(tǒng)學習掌握政府融資體制機制的轉變、地方政府項目的謀劃與落地、詳解各級政府可使用的*投融資工具，做好項目風險管理以及*政策，提高可持續(xù)發(fā)展能力

【培訓對象】
（一）企業(yè)：謀求戰(zhàn)略轉型的大型房建、建筑施工企業(yè)，綜合城市運營商、地方投融資平臺公司、各類專業(yè)服務運營商、規(guī)劃設計研究單位等；
（二）政府：地方政府、財政、發(fā)改、住建及各類高新區(qū)、開發(fā)區(qū)管委會領導及核心管理人員等；
（三）投融資方：各類金融機構，各地方平臺公司負責人，政企合作綜合開發(fā)項目財務或者戰(zhàn)略投資人；
（四）金融機構、運營公司、銀行等其他人員。

【課程大綱】
第一部分 城市發(fā)展的風口和趨勢
一、城市更新成為政策新風口
（一）*政策升級，城市更新為國家戰(zhàn)略
（二）地方因城施策，多城發(fā)布新政
（三）住建部《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》的解讀與應對
（四）一線城市等城市更新政策、操作模式的比較與分析
二、城市更新基本概念
（一）十四五規(guī)劃中的城市更新內涵
（二）城市更新的目標與分類
（三）理念變化與實施行動
（四）城市更新范圍與限制
（六）城市更新的“六個必須”
（七）財政改革對城市更新的推動
三、城市更新的實施路徑
（一）謀劃立項
（二）確定實施主體
（三）專項規(guī)劃報批
（四）土地獲取
四、城市更新“共治”、“共享”模式
（一）城市更新項目參與主體
（二）城市更新項目實施主體
（三）城市更新的運作流程解析
五、城市更新的新情況及新對策
（一）城市更新的新情況
1、城市更新當前階段的三大難點
2、國企參與此類項目的三大困惑
（二）城市更新的新對策
1、培育三大能力
2、金融運作的“三化”
3、城市更新常見的操作類型、要點及收益構成與來源
（1）政府主導型
（2）平臺公司主導型
（3）地產、社會資本主導型
4、 各模式下的案例與異同解析
5、 城市更新收益的主要構成及來源
六、“城市更新+”的融合
（一）城市更新+新基建
（二）城市更新+新型城鎮(zhèn)化
（三）城市更新+TOD模式
（四）城市更新+EOD模式
（五）城市更新+文旅開發(fā)
（六）城市更新+產業(yè)導入
（七）城市更新+產業(yè)升級
（八）城市更新+新消費
（九）城市更新+養(yǎng)老托幼
（十）城市更新+補短板強弱項
（十一）城市更新+碳中和
七、城市更新項目的投融資模式
（一）財政資金直接投資模式及案例
（二）城市更新專項債模式及案例
（三）地方國企ABO模式投資及案例
（四）“投資人+EPC”模式應用
（五）PPP模式的應用及案例
（六）置換為單一權利主體的一二級聯動模式
（七）政府與市場合作模式下一二級聯動模式
（八）地方政府+房地產企業(yè)+產權所有者合作模式及案例
（九）屬地企業(yè)或居民（村民）自主更新模式
（十）多個更新改造項目組合平衡及利用跨區(qū)域資源補償模式平衡的包裝
八、城市更新的籌資模式

第二部分 債務嚴監(jiān)管形勢下片區(qū)綜合開發(fā)
一、地方政府隱性債務與片區(qū)開發(fā)、城市建設運營
（一）化解地方政府隱性債務
（二）政府投融資和債務管理的源頭
（三）隱性債務的認定原則
（四）近期一些文件回顧解析
（五）合規(guī)的投融資模式有哪些？
二、“管委會+平臺”模式實施片區(qū)開發(fā)項目的應用
（一）“管委會+平臺”操作模式簡述
（二）“管委會+平臺”模式中管委會與平臺公司的核心權責界定
（三）平臺公司的轉型與重組
（四）平臺公司如何介入園區(qū)一二級開發(fā)從而實現上市的目標
（五）ABO模式在園區(qū)開發(fā)項目中的應用
1、 ABO模式合規(guī)性分析及市場化融資運用要點
2、 在片區(qū)開發(fā)項目中，“ABO+投資人+EPC”模式相結合的要點分析及操作流程安排
3、 片區(qū)綜合開發(fā)ABO模式如避免政府“固化支出”？如何設置“績效評價”？
4、 片區(qū)開發(fā)中ABO模式中如何進行土地收儲整理？如果合規(guī)使用土地出讓收入？
（六）片區(qū)開發(fā)項目如何包裝合規(guī)經營性現金流進行市場化融資
（七）相關案例分享
三、社會資本方市場化投資片區(qū)開發(fā)項目的應用
（一）《政府投資條例》的配套安排
（二）政府投資與企業(yè)投資在片區(qū)項目中的比較與應用
（三）如何運用企業(yè)投資模式市場化承接片區(qū)開發(fā)項目
（四）真假“投資人+EPC”模式如何判斷
（五）“投資人+EPC”模式在片區(qū)開發(fā)項目操作的合規(guī)性要點
（六）“投資人+EPC”模式下收益性分析，投資者出資、退出風險分析及案例
（七）“投資人+EPC模式”政府補貼擇怎么補才合規(guī)
（八）平臺公司+社會資本方市場化投資模式下資源補償的應用
（九）相關案例分享
四、片區(qū)開發(fā)項目的融資分析
（一）片區(qū)開發(fā)項目融資的主要特點
（二）項目資本金的難點與解決思路
（三）土儲基金在片區(qū)開發(fā)項目的創(chuàng)新運作模式
（四）片區(qū)開發(fā)項目采用綜合實施模式的案例解析
（五）“以租代建”、“建辦分離”等模式資本性支出轉化為經常性支出增信的應用
（六）以投資促進產業(yè)導入的模式分析
五、TOD與XOD模式實操要點及經典案例解析
（一）TOD模式要點
1、 TOD模式的主要理念
2、 T+TOD的理念
3、 “三位一體”的前期工作
(二）TOD、XOD模式典型案例
（三）XOD模式典型案例
（四）實施XOD模式的要點
1、 如何總體謀劃？
2、 長期價值眼光？--做時間的朋友
3、 多大輻射空間范圍？
4、 參與主體和責權利分配？
5、 項目資金平衡和投融資方案設計？
六、基建供應鏈金融
1、基本問題討論
2、供應鏈金融平臺與數字化債權
3、保理
4、供應鏈金融資產證券化

第三部分 EOD項目的獲取和投融資操作要點
一、EOD模式背景意義：政府沒錢+生態(tài)環(huán)境治理，踐行兩山論+生態(tài)產業(yè)化
二、基本要求：生態(tài)環(huán)境治理，建立利益反哺機制，不形成隱形債務
三、操作要點：項目選擇謀劃，資產與收益關聯，項目實施主體搭建
四、EOD項目的基本模式和產品矩陣
（一）EOD的產品基本特征
（二）EOD的相關政策體系演化及方向
（三）EOD的政府痛點和利用：非經營性投資與債務鎖死
（四）EOD的生態(tài)價值轉換路徑：全景生態(tài)
（五）EOD五級產品矩陣和應用場景
（六）EOD的基本盈利模式和變型：深度切入城市和生態(tài)兩大建設體系
五、項目初步信息研判技術手段
（一）EOD的城市區(qū)域研判方法：城市群軸帶研判
（二）EOD的空間區(qū)位研判方法：城市戰(zhàn)略研判
（三）EOD的C端經營性研判方法：人口結構和產業(yè)人口研判
（四）EOD的B端經營性研判方法：產業(yè)鏈和產業(yè)生態(tài)研判
（五）EOD的G端經營性研判方法：政府財政和支付能力研判
六、項目獲取階段實操
（一）水環(huán)境為主的EOD項目獲取要點
（二）礦產資源環(huán)境為主的EOD項目獲取要點
（三）城市更新類EOD項目獲取要點
（四）文化旅游類EOD項目獲取要點
（五）平臺公司的合作和利用要點
（六）項目簽約和保障
七、項目投融資路徑和要點
（一）政策性銀行的融資路徑
（二）集合投資的主要路徑和方法
（三）ABO、Reits、CMBS、PPP等融資工具的優(yōu)劣和選擇
（四）財政資金和補貼的合理利用
（五）EOD結合片區(qū)開發(fā)的合理利用
八、項目實操建議、合法合規(guī)交易結構搭建、盈利點分析
（一）EOD模式試點申報與實施主體
（二）EOD模式下的聯合體
（三）EOD模式的核心價值
（四）EOD模式6大主要收益來源
（五）EOD實施的重難點
1、專業(yè)性要求高
2、綜合實施能力強
3、項目投資回報期長
（六）EOD模式中的“采購工程”和“購買服務”
（七）EOD模式中資金籌措方式
（1）項目資本金的籌措方式
（2）其他建設資金來源
（八）EOD項目策劃和落地的核心
1、肥瘦搭配
2、先到先得
3、找對合作伙伴
4、生態(tài)價值實現機制
（九） EOD項目與產城融合模式
1、生態(tài)治理為基，重新定義生態(tài)資產
2、產業(yè)拓展為魂，創(chuàng)新綠色低碳產業(yè)
3、城市配套為網，塑造活力綠色場景
九、項目操作注意事項與風險防范

EOD項目操作要點課程