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商業(yè)項目市調(diào)與定位培訓

課程大綱：
一、商業(yè)地產(chǎn)項目的市調(diào)內(nèi)容
（一）商業(yè)地產(chǎn)項目的市調(diào)目的
1.了解城市的經(jīng)濟發(fā)展狀況與人口特征
2.了解當?shù)厥忻竦南M力水平與消費特征
3.了解商業(yè)市場的發(fā)展階段與供求關系
4.了解商業(yè)市場的競爭態(tài)勢
5.了解商用物業(yè)的租售價格
（二）商業(yè)地產(chǎn)項目的市調(diào)內(nèi)容
1.商圈調(diào)查內(nèi)容
2.重點商業(yè)項目調(diào)查內(nèi)容
3.競爭性商業(yè)項目調(diào)查內(nèi)容
（三）商業(yè)地產(chǎn)項目的市調(diào)方法與結果
1.市調(diào)方法
2.市調(diào)結果
（1）根據(jù)市調(diào)研究結果得到城市商業(yè)發(fā)展階段
（2）根據(jù)市調(diào)研究結果得到項目的競爭空間
（3）根據(jù)市調(diào)研究結果得到本項目的商鋪售價與租金

二、商業(yè)地產(chǎn)項目的定位內(nèi)容依據(jù)與方法
導言：
商業(yè)項目的準確定位是開發(fā)項目成功的基礎之一。
上海正大廣場定位案例——商業(yè)項目定位錯誤虧損5年，調(diào)整定位扭虧為盈
城市綜合體與購物中心的內(nèi)容
1、城市綜合體是什么？
2、城市綜合體各產(chǎn)品之間的相互關系
3、購物中心的功能
4、購物中心的分類（八種）、購物中心的八大業(yè)態(tài)組合
5、購物中心、百貨、超市的平面動線結構的區(qū)別

（一）商業(yè)地產(chǎn)項目定位的內(nèi)容
商業(yè)定位的前提：“定性” + “定量”=“功能定位”
第一：商業(yè)地產(chǎn)項目的定性定量（定性決定功能）
第二：產(chǎn)品組合定位
第三：建筑設計定位
第四：經(jīng)營主題定位（定位依據(jù)：商圈性質(zhì)、商業(yè)類別/功能、消費客群等）
第五：經(jīng)營功能定位（定位依據(jù)：商圈性質(zhì)、開發(fā)模式、項目類別、消費客群等）
第六：消費客群定位（定位依據(jù)：消費者是誰？是決定定位的重要依據(jù)之一）
第七：經(jīng)營檔次定位（定位依據(jù)：消費需求、消費能力、物業(yè)硬件等）
第八：功能分區(qū)定位（定位依據(jù)：道路等級、平面結構、主動線、主次入口）
第九：業(yè)態(tài)業(yè)種配比定位（定位依據(jù)：商圈性質(zhì)/類別、規(guī)模面積、樓層數(shù)）
第十：產(chǎn)品售價與租金定位（定位依據(jù)：當?shù)刈馐蹆r、投資客群、消費力）

（二）商業(yè)地產(chǎn)項目定位的依據(jù)
第一：城市等級
第二：城市經(jīng)濟發(fā)展水平
第三：城市人口規(guī)模
第四：城市商業(yè)消費水平
第五：城市商業(yè)格局與競爭態(tài)勢
第六：項目交通條件

（三）商業(yè)地產(chǎn)項目的定位方法
1.直接推導法
2.風險分析法
3.案例借鑒法

三、商業(yè)地產(chǎn)項目定位的典型案例解析
（一）都市型購物中心案例解析
1.上海環(huán)貿(mào)IAPM案例
（二）區(qū)域型購物中心案例解析
1.杭州西溪濕地印象城案例
（三）社區(qū)型購物中心案例解析
1.上海西郊百聯(lián)
（四）鄰里中心案例案例解析
1.蘇州新城鄰里中心案例
2.蘇州方洲鄰里中心案例

商業(yè)項目市調(diào)與定位培訓