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北京商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃培訓(xùn)

課程背景
不懂動線，就不要搞商業(yè)地產(chǎn)！這非駭人聽聞。有句行業(yè)俗規(guī)：沒有動線，就沒有商業(yè)，動線決定整個項目的生死。雖有點言過其實，但因動線的設(shè)計與規(guī)劃不當(dāng)導(dǎo)致項目開業(yè)即死的項目比比皆是，可見，動線對一個商業(yè)地產(chǎn)項目而言，其重要性不言而喻，這也是商業(yè)地產(chǎn)項目的命脈。
動線原是建筑與室內(nèi)設(shè)計的用語之一。意指人在室內(nèi)室外移動的點，連結(jié)起來就成為動線。在商業(yè)地產(chǎn)中，動線是指商場通過布局使顧客自然行走、購物的軌跡，是顧客在商場里流動的線路。良好的動線設(shè)計可誘導(dǎo)顧客在店內(nèi)順暢的選購商品，避免賣場產(chǎn)生死角，提高賣場坪效；合理的動線設(shè)計也是保證商業(yè)地產(chǎn)項目運營效率、提高租金價格的前提?？梢妱泳€的特殊性和重要性。
業(yè)態(tài)規(guī)劃乃至后期的品牌落位,無不是動線規(guī)劃的歸宿，無不是為了落實前期定位的合理性。定位塑其靈魂，業(yè)態(tài)成其精氣，品牌則賦予項目看得見的血肉。我們一般通過物業(yè)條件假設(shè)、商業(yè)概念確定、業(yè)態(tài)特性分析以及租戶需求訪談四個維度的分析，最后才能得到商業(yè)地產(chǎn)項目的初步落位圖。在整個商業(yè)地產(chǎn)項目全程中，只有具備了良好的業(yè)態(tài)規(guī)劃與品牌落位，方可談項目運營，成與敗盡在其中。
期待您的參與！

一、商業(yè)地產(chǎn)動線基本概念
二、商業(yè)地產(chǎn)動線基本體系
1、外部動線:
外聯(lián)開口/通道
客車動線/停車場
行人動線
貨車動線/卸貨場
2、內(nèi)部動線
平面動線
所有營業(yè)區(qū)域（含室內(nèi)外的平面動線）
垂直動線
建筑體內(nèi)垂直動線

三、商業(yè)地產(chǎn)動線規(guī)劃基本原則
1、商業(yè)地產(chǎn)的動線設(shè)計規(guī)劃不是單獨完成的，是總體設(shè)計的一個組成部分，是核心的部分。必須總體統(tǒng)籌全面規(guī)劃。應(yīng)該建立基本的規(guī)劃設(shè)計原則，把握基本前提，不偏離總體定位。
2、什么是好的商業(yè)動線
一般而言，好的商業(yè)動線具有以下三個條件：
可見性——良好有效
可見性在商業(yè)物業(yè)動線設(shè)計中是一個非常重要的內(nèi)容。一個商鋪的可見性強弱決定了這個商鋪所在地段的租金價值，一個商鋪被看見的機會越多，位置就越好。我們在設(shè)計中就是要提高整個商場內(nèi)商鋪的可見型。
案例1案例2案例3
可達性——便捷易達
可達性和可見性是有聯(lián)系的，可見性是可達性的基礎(chǔ)，只有“可見”，才會有“可達”。因此，在可見的基礎(chǔ)上，經(jīng)過最少道路轉(zhuǎn)換的路徑可達性最高。
案例1案例2案例3
識別性——易辨記憶
使顧客在購物中心中容易判斷確立自己的位置，不會迷失方向。難以找到位置感的購物中心是不受顧客歡迎的。要提高動線系統(tǒng)的秩序感、位置感。
案例1案例2案例3

四、商業(yè)地產(chǎn)動線規(guī)劃基本要求
總的要求應(yīng)該建立和堅持幾項基本原則作為宗旨。
1、一體化規(guī)劃原則, 城市交通與項目銜接、兼顧建筑的整體性、將平面與垂直動線、業(yè)態(tài)落位、商業(yè)空間等統(tǒng)一于一體，整體規(guī)劃。
2、突出動線對客流引導(dǎo)作用、增強動線對聚客引客的主動意識。
3、明確各功能分區(qū)、建立和促進各分區(qū)的客流分配與共享。
4、遵循商業(yè)運營規(guī)律，尊重商業(yè)經(jīng)驗，尋求綜合效益。
5、照顧商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)租售的比區(qū)間銜接和增效。
動線設(shè)計必須做到：
1、與商業(yè)定位相結(jié)合。
2、與商場的特色結(jié)合。
3、與區(qū)域環(huán)境結(jié)合。
案例1案例2案例3案例4

動線設(shè)計具體要做到：
（一）交通優(yōu)先
1、根據(jù)城市路網(wǎng)合理規(guī)劃二級路網(wǎng)和建筑布局，將商業(yè)功能優(yōu)化布局在交通最優(yōu)位置。
2、人車分流，車流和貨流全部從場地周邊進入地塊和建筑點和線。
（二）內(nèi)外結(jié)合
1、注重內(nèi)外溝通，脈絡(luò)清晰。
2、注重立體人流的自然順暢，合理分配關(guān)系。
3、避免盲區(qū)和死角問題。
4、合理設(shè)置寬度。

（三）主次分明
1、主動線與各功能分區(qū)順暢連接。
2、主動線與各主出入口、外圍主干道順暢連接 。
3、主力店、次主力店及獨立商鋪的順暢連接。
（四）分區(qū)清晰：
1、按業(yè)態(tài)彼此之間的功能對應(yīng)關(guān)系布置。
2、根據(jù)租售比和財務(wù)要求布置和取舍各功能業(yè)態(tài)。
3、遵循建筑設(shè)計的基本規(guī)律。
（五）回環(huán)度高
主動線回環(huán)度越高，商鋪的可見性和可達性越高，動線設(shè)計就越優(yōu)秀，回環(huán)度越高，對于某一個商鋪被看到的幾率越高，商鋪的可見性和可達性越高，回環(huán)度就成為購物中心內(nèi)部動線設(shè)計評價的最重要指標。
案例1 案例2案例3案例4案例5

五、商業(yè)地產(chǎn)動線規(guī)劃基本操作
（一）地塊分析
地塊分析應(yīng)該在規(guī)劃之前進行，因為：
1、地塊分析是商業(yè)項目動線以及出入口的*依據(jù)。
2、地塊分析決定了商業(yè)業(yè)態(tài)的基本布局、落實定位。
3、地塊分析解決了人流，車流的基本有效動線。
案例1 案例2 案例3 案例4

（二）建立動線體系、一體化規(guī)劃內(nèi)外和分區(qū)動線
1、一級動線（主動線）的系統(tǒng)建立
（1）平面一級動線系統(tǒng)
外部動線系統(tǒng)
內(nèi)部動線系統(tǒng)
（2）垂直動線系統(tǒng)
案例1案例2案例3案例4案例5案例6
2、業(yè)態(tài)和功能分區(qū)與一、二級（次動線）及以下動線系統(tǒng)銜接
（1）業(yè)態(tài)和功能分區(qū)與一級動線系統(tǒng)銜接
業(yè)態(tài)和功能分區(qū)初步建立
業(yè)態(tài)和功能分區(qū)與一級動線系統(tǒng)銜接
（2）業(yè)態(tài)和功能分區(qū)的二級（次動線）及以下動線系統(tǒng)建立
案例1 案例2 案例3 案例4
3、垂直動線系統(tǒng)與各建筑體、功能區(qū)、豎向業(yè)態(tài)的銜接
（1）垂直動線系統(tǒng)與建筑體的銜接
（2）垂直動線系統(tǒng)與功能區(qū)的銜接
（3）垂直動線系統(tǒng)與豎向業(yè)態(tài)的銜接

（三）動線體系與業(yè)態(tài)的一體化規(guī)劃
1、動線體系下的業(yè)態(tài)落位、業(yè)態(tài)運營要求下的動線體系
2、業(yè)態(tài)落位的一般規(guī)律
3、業(yè)態(tài)落位和動線與建筑的銜接
（四）動線與導(dǎo)引系統(tǒng)
1、視線與動線
2、導(dǎo)引系統(tǒng)的建立
3、空間設(shè)計與動線一體化

六、商業(yè)地產(chǎn)動線規(guī)劃優(yōu)化原則
1、3萬平米內(nèi)的動線優(yōu)化原則
2、3-5萬平米的動線優(yōu)化原則
3、5-10萬平米的動線優(yōu)化原則
4、10萬平米以上的動線優(yōu)化原則
七、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)落位基本原則
1、不同業(yè)態(tài)落位原則
2、商業(yè)業(yè)態(tài)組合原則
3、業(yè)態(tài)落位優(yōu)化建議

八、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)落位基本要求
1、不同業(yè)態(tài)落位對項目的基本要求
2、業(yè)態(tài)選擇的基本要求
3、業(yè)態(tài)配比的基本要求
九、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)落位操作要領(lǐng)
十、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)落位優(yōu)化調(diào)整

北京商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃培訓(xùn)