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房地產(chǎn)開發(fā)模式培訓

主要內(nèi)容：
一、房地產(chǎn)合作開發(fā)的模式
1、公司制：成立項目公司
優(yōu)點：開發(fā)項目在雙方共同成立的項目公司名下，保障雙方權益
缺點：按公司制管理，股東會、董事會等決策程序復雜，容易引起內(nèi)耗
前提：項目公司有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)
操作方式之一：一方取得土地，另一方以增資方式介入，可以節(jié)稅
2、合同型合作，雙方簽訂合作開發(fā)協(xié)議
優(yōu)點：利潤分配和相互配合簡單一些，按雙方約定
缺點：項目在一方名下，名下沒有項目的一方風險較高
3、項目部制：成立項目部，雙方在項目部基礎上合作
優(yōu)點：一項目一管理，誰管理誰主導（也有說不清的）
缺點：項目在一方名下，另一方風險較大，項目經(jīng)營管理粗放有失控現(xiàn)象：長沙項目合作債務案，蘿卜章等事件。

二、公司制合作開發(fā)風險和問題
1、公司章程和合作協(xié)議的效力問題（附幾個案例）
2、公司章程中：關于股權表決權、利潤分紅權可以另行約定的使用
3、約定一方按固定比例分配利潤的方法及對賭協(xié)議的法律效力
4、股東出資額和時間的約定，及股東未按約定出資的股權比例調(diào)整
5、股東融資（股東向公司借款）的約定及未按約定借款涉及的違約責任
6、項目公司融資中的配合問題（股權質(zhì)押、資產(chǎn)抵押）
7、利潤分配和提前從項目公司提取資金的約定
8、公司管理及重大事項決策的約定
9、公司制下的保底協(xié)議效力及規(guī)避，合作不成清算條款的效力及案例

三、項目公司管理經(jīng)營中的問題
1、公司董事會的決策機制
2、公司重大經(jīng)營事件決策權利的約定：重大事件的具體種類
3、公司項目設計方案的約定（北京七棵樹項目案例）
4、公司施工招標，施工方的確定
5、施工中工程進度和質(zhì)量、價款的管理
6、商品房銷售的約定：銷售方式，銷售成本、銷售團隊管理
7、合作雙方權益分配的方式
分配稅后利潤，分配實物，分配租賃物業(yè)等，及其中涉及的稅負負擔問題（重慶分配實物案的稅務籌劃案例）

四、經(jīng)營中的風險和問題教訓
1、投資資金不足的增資問題
2、因政府規(guī)劃調(diào)整導致面積增加、減少導致利潤的增減或分配實物的變化
3、未能融資導致的項目延期問題
4、融資政策調(diào)整導致的風險
5、銷售政策調(diào)整導致的風險

五、合同型合作的風險
1、保底條款的約定
2、房價上漲的收益歸屬
3、合作協(xié)議中對開發(fā)建設費用的承擔的約定
4、最高法院對投資超額、利潤不足、面積改變的規(guī)定
5、其他風險
風險是合作各方未預料到的因素導致的損失，所以以往的經(jīng)驗只能讓我們盡辦避免一些問題的發(fā)生，但無法完全規(guī)避風險。對于合作各方，提前在合同中考慮各種可能并做出盡可以詳細的約定，是避免合作糾紛的好方法，不能哥們義氣，約定不明。

房地產(chǎn)開發(fā)模式培訓