房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的問題及對策解析
在當今社會，隨著經(jīng)濟的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也迎來了蓬勃的生機。眾所周知，高收入往往伴隨著高風險，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)因其復雜性和眾多不確定性的風險特征，顯得尤為突出。這其中，房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理問題尤為關(guān)鍵。本文將結(jié)合當前社會經(jīng)濟形勢，對房地產(chǎn)企業(yè)財務管理存在的問題進行分析，并提出相應的對策，以期幫助我國房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)更好的發(fā)展。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的重要意義：
房地產(chǎn)企業(yè)財務管理涉及到企業(yè)資源的有效管理和分配，優(yōu)化資源配置。為了使財務管理工作更加科學、合理，必須將其與當下社會環(huán)境和企業(yè)狀況相結(jié)合，與企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展策略相一致。嚴格進行財務管理的監(jiān)管，確保財務工作規(guī)范運作。同時實行統(tǒng)一機制，落實考核制度，確保各部門積極配合財務工作。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理存在的問題：
財務管理觀念以及管理方式落后。受我國經(jīng)濟制度影響，房地產(chǎn)企業(yè)存在所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)重疊的現(xiàn)象，導致管理者對風險認識不足，無法有效預防可能出現(xiàn)的風險。權(quán)力分配失衡問題嚴重。企業(yè)內(nèi)部管理混亂，導致無法有效控制和監(jiān)管各部門，財務管理工作難以統(tǒng)籌。缺乏健全的資金管理制度和有效的內(nèi)部管理制度，以及財務管理和控制力度不足等問題也普遍存在。缺乏信息對稱也是一個重要問題。房地產(chǎn)行業(yè)缺乏專門的財務管理人才和信息共享機制，導致企業(yè)各部門的財務信息無法匯總分析。
三、強化房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的策略：
3. 我國房地產(chǎn)企業(yè)管理現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢
3.1 我國房地產(chǎn)企業(yè)管理存在的問題
當前我國房地產(chǎn)企業(yè)管理的現(xiàn)狀大多為粗放型和松散型的戰(zhàn)略和管理模式，整體管理水平相對較低，存在諸如管理制度不完善、管理手段原始、管理方法滯后以及管理人員綜合素質(zhì)不高等問題，與國際先進企業(yè)相比存在較大差距。主要問題包括缺乏科學的經(jīng)營理念，過于依賴經(jīng)濟粗放經(jīng)營；成本控制意識薄弱；企業(yè)結(jié)構(gòu)性缺陷導致自身處于制度創(chuàng)新的盲區(qū)，人才大量流失。我國房地產(chǎn)企業(yè)應提升經(jīng)營管理水平，不斷進行管理的創(chuàng)新和改革，縮小與國際先進企業(yè)的差距。
3.2 新經(jīng)濟帶來的挑戰(zhàn)
新經(jīng)濟是指由信息技術(shù)革命和經(jīng)濟全球化驅(qū)動，以生命科學、新能源、新材料、空間技術(shù)、海洋技術(shù)、環(huán)境技術(shù)和管理創(chuàng)新等為引領(lǐng)的經(jīng)濟。新經(jīng)濟的兩大主要特征是信息化和全球化。信息化意味著信息的迅速傳播和分享，互聯(lián)網(wǎng)使得信息的傳播速度和廣度達到了前所未有的程度。這要求企業(yè)對信息做出迅速的判斷、決策和行動。全球化使得企業(yè)面臨更加激烈的市場競爭，競爭的形式和手段也在不斷變化。
在國際市場上，企業(yè)之間的競爭已經(jīng)從商品貿(mào)易轉(zhuǎn)變?yōu)榧夹g(shù)、資本、管理等生產(chǎn)要素的全方位競爭，這對我國房地產(chǎn)企業(yè)來說是一次嚴峻的考驗。
3.3 管理模式的發(fā)展趨勢
隨著管理實踐的發(fā)展，管理思想也在不斷演變?，F(xiàn)代化管理思想包含了企業(yè)文化、企業(yè)戰(zhàn)略、企業(yè)再造、學習型組織等多種理論發(fā)展。知識時代的到來使得新舊管理模式發(fā)生碰撞，傳統(tǒng)管理模式的存在基礎(chǔ)發(fā)生了動搖，全新的多樣化、柔性化、一體化的創(chuàng)新管理模式正在出現(xiàn)。這就要求未來的管理者必須更新組織模式及管理思想，以適應新時代的需求。只有如此，才能將僵化的舊組織結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變?yōu)榫哂羞m應性的新組織。
4. 房地產(chǎn)企業(yè)管理創(chuàng)新對策
4.1 管理思想創(chuàng)新
管理思想創(chuàng)新是指企業(yè)的價值觀、企業(yè)理念以及企業(yè)對顧客、對員工的看法等。它是關(guān)系到企業(yè)能否擁有遠大追求、能否擁有強大凝聚力以及能否可持續(xù)發(fā)展的根本問題。企業(yè)必須注重管理思想創(chuàng)新，以提供更強大的發(fā)展動力。
4.2 管理制度創(chuàng)新
管理制度創(chuàng)新包括企業(yè)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、資本負債結(jié)構(gòu)、企業(yè)經(jīng)營管理機制以及企業(yè)分配制度等方面的創(chuàng)新。建立產(chǎn)權(quán)明晰的現(xiàn)代企業(yè)制度是社會發(fā)展和企業(yè)發(fā)展的必然。改革的方向是加快現(xiàn)代企業(yè)制度建設，實行政企分開、政資分開等原則，進一步轉(zhuǎn)換經(jīng)營機制，深化市場化改革，真正成為市場經(jīng)濟主體和市場競爭主體。具體的改革措施包括國有股東的股權(quán)調(diào)整、創(chuàng)造條件讓經(jīng)營者和骨干持股等。
4.3 管理方法創(chuàng)新
管理方法與手段創(chuàng)新是管理創(chuàng)新的重要保障。房地產(chǎn)企業(yè)的組織是一個知識系統(tǒng)，其靈魂是創(chuàng)新。人的智力和創(chuàng)造能力在經(jīng)濟發(fā)展中起主導作用，同時包含人的創(chuàng)新能力的人力資本對現(xiàn)代經(jīng)濟增長至關(guān)重要。積極開發(fā)應用人力資源特別是提高企業(yè)管理人員的素質(zhì)是房地產(chǎn)企業(yè)管理現(xiàn)代化的最根本和最重要的環(huán)節(jié)。企業(yè)應大力開發(fā)人力資源，充分調(diào)動人的智力因素，營造有利于發(fā)揮創(chuàng)造力的環(huán)境。
它的價格計算公式為：單位產(chǎn)品的價格 = 單位產(chǎn)品成本 × （1 + 加成率），其中加成率為預期利潤占產(chǎn)品成本的百分比。還有目標收益定價法，也被稱為目標利潤定價法或投資收益率定價法，它是在成本的基礎(chǔ)上，根據(jù)目標收益率的高低來進行計算。
具體的計算步驟如下：
1. 確定目標收益率。目標收益率可表現(xiàn)為投資收益率、成本利潤率、銷售利潤率、資金利潤率等多種形式。
2. 確定目標利潤。由于目標收益率的表現(xiàn)形式的多樣性，目標利潤的計算也有所不同。其計算公式為：目標利潤 = 總投資額 × 目標投資利潤率，或目標利潤 = 總成本 × 目標成本利潤率等。
3. 計算售價。售價 = （總成本 + 目標利潤） / 預計銷售量。目標收益評定法的優(yōu)點是可以保證企業(yè)既定目標利潤的實現(xiàn)，通常適用于在市場上具有一定影響力的企業(yè)、市場占有率較高或具有壟斷性質(zhì)的企業(yè)。
還有售價加成定價法，以產(chǎn)品的最后售價為基數(shù)，按銷售價的一定百分率計算加成率，最后得出產(chǎn)品的售價。其計算公式為：單位產(chǎn)品售價 = 單位產(chǎn)品成本 / （1 - 加成率）。這種定價方法的優(yōu)點在于，對于銷售者來說，容易計算出商品銷售的毛利率；對于消費者來說，售價相同的情況下，用這種計算方法得出的加成率較低，更容易接受。
以上幾種成本定價方法共同點是都以產(chǎn)品成本為制定價格的基礎(chǔ)，在成本的基礎(chǔ)上加一定的利潤來定價。它們不同的地方在于對利潤的確定方法略有差異。雖然這些計算方法較容易，但它們共同的缺點是沒有考慮市場需求和市場競爭情況。
至于房地產(chǎn)銷售渠道策略，房地產(chǎn)營銷渠道是指房地產(chǎn)產(chǎn)品從生產(chǎn)者流向最終消費者所經(jīng)過的路線和所經(jīng)營銷單位結(jié)構(gòu)形式的總和。主要包括直接銷售和間接渠道銷售兩種形式。直接銷售是指房地產(chǎn)開發(fā)商直接銷售給最終消費者，而間接渠道銷售則是利用中間商來供應產(chǎn)品給消費者。
在選擇銷售渠道時，需遵循效益、協(xié)同、可控制、風險、素質(zhì)等原則。例如，在效益原則下，要考慮以最小的投入獲得*的效益，但也要綜合考慮其他因素，如企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略。要選擇能夠相互信任的合作伙伴，進行精誠合作。房地產(chǎn)開發(fā)商應掌握主動權(quán)，在緊急情況下留有余地。
房地產(chǎn)促銷策略也是房地產(chǎn)營銷中的重要一環(huán)。在市場競爭激烈的條件下，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要以適當?shù)膬r格通過適當?shù)那捞峁┻m銷的房地產(chǎn)產(chǎn)品，還需采取適當?shù)姆绞酱龠M產(chǎn)品的銷售。促銷實質(zhì)上是房地產(chǎn)營銷人員與消費者之間的溝通。促銷一般能起到傳遞消息、突出產(chǎn)品特點、樹立企業(yè)形象以及誘導需求、擴大銷售的作用。
長期以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出典型的買方市場形勢，對于促銷這一工作，無論是在思想認識上、促銷人員力量配套上以及建立和健全各種機制上，都顯得十分重要且欠缺。通常企業(yè)會采用多種促銷方式組合使用或創(chuàng)新方式以達到宣傳、吸引消費者并促進銷售的目的。
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