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土地一二級聯(lián)動開發(fā)管理培訓(xùn)

課程時間：1天
課程大綱：
一、土地一、二級聯(lián)動整體方案策劃
1.土地一、二級聯(lián)動開發(fā)認(rèn)知
 (1) 一二級土地聯(lián)動項目的主動與被動選擇
 (2)一、二級土地開發(fā)中土地價值的有效挖掘
 (3)一、二級土地的經(jīng)濟技術(shù)可行性研判（結(jié)合案例）
2.全國各地對于一級土地開發(fā)執(zhí)行深度的對比表

二、土地一、二級聯(lián)動實施流程及關(guān)鍵節(jié)點
1.一、二級土地整理常規(guī)流程圖解析
案例：某項目一級開發(fā)整理
2.一、二級土地項目開發(fā)重點管理
（1）一二級土地整體戰(zhàn)略定位
（2）項目開發(fā)步驟及強度
（3）開發(fā)周期策略
3.一二級土地開發(fā)運營管理
（1）一級土地分期出讓時序
（2）二級土地分期開發(fā)策略
（3）一二級項目優(yōu)惠政策的策劃與獲取
4.土地一、二級開發(fā)核心內(nèi)容
（1）土地總體規(guī)劃（土地指標(biāo)獲取，土地整理及征用等）、城市規(guī)劃（總體規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃等）
（2）道路、公共空間、公共節(jié)點景觀、水電氣等公共配套、房屋拆遷及安置、附屬工程等(派出所、學(xué)校、體育館、安置房、公租房等)
（3）產(chǎn)品定位、設(shè)計前置化、工程管理三大目標(biāo)、銷售策略與技巧、物業(yè)運營等二級開發(fā)重點板塊
案例：萬科、中信案例比較分析
（4）一級轉(zhuǎn)二級的關(guān)鍵點（核定掛牌價、設(shè)置門檻條件、補充協(xié)議的簽訂、利用瑕疵問題延緩進度）

三、土地一、二級聯(lián)動項目經(jīng)濟測算
1.出售型物業(yè)土地獲取前的靜態(tài)測算
案例：龍湖項目拿地前測靜態(tài)測算表
2.出售型房地產(chǎn)項目動態(tài)測算表分解
案例：小苑項目測算表詳解
3.長期持有型物業(yè)的經(jīng)濟測算模型
案例：花園城持有型物業(yè)測算表

四、土地一、二級聯(lián)動項目運作風(fēng)險
1.風(fēng)險問題（結(jié)合案例）
（1）交易方風(fēng)險
（2）國家及當(dāng)?shù)胤伞⒎ㄒ?guī)變動風(fēng)險
（3）人脈風(fēng)險（政府換屆等）
（4）融資風(fēng)險（地方政府債務(wù)問題）
2. 風(fēng)險控制策略及手段
（1）合理分配資金，滾動開發(fā)
（2）品牌開發(fā)企業(yè)的一二級聯(lián)動
（3）人脈平臺的建立、維護與監(jiān)控
（4）政策空白點的機會把握

五、土地一、二級聯(lián)動項目成本節(jié)約
1. 土地增值稅的合理計算與減免策略
2. 二級開發(fā)中的各種稅費的減免策略
3. 土地價款支付的談判和執(zhí)行
4. 繳稅的應(yīng)用技巧
.....................

六、土地一二級開發(fā)項目的營銷策略
 1.一級地塊開發(fā)的包裝與推廣
（1）一級土地推廣的特點及模式
（2）土地營銷藝術(shù)的分析
案例：神州半島土地營銷
2.二級土地的營銷策略
案例：江岸城土地項目政府及企業(yè)的營銷分解
名都的開盤營銷策略

七、土地一、二級聯(lián)動項目經(jīng)典成功案例
案例分享：都江堰項目土地一二級聯(lián)動開發(fā)

土地一二級聯(lián)動開發(fā)管理培訓(xùn)