課程描述INTRODUCTION
· 項目經(jīng)理· 新員工· 中層領導· 高層管理者



日程安排SCHEDULE
課程大綱Syllabus
四維能力課程
【課程背景】
1、行業(yè)變革期:政策、市場與技術三重挑戰(zhàn)
政策端:*“房住不炒”基調(diào)下,“三道紅線”、集中供地、預售資金監(jiān)管等政策持續(xù)收緊,房企融資邏輯從“高杠桿擴張”轉向“精細化經(jīng)營”;
市場端:城鎮(zhèn)化率突破65%,增量市場見頂,客戶需求從“有房住”向“住好房”升級,改善型產(chǎn)品占比超60%,但供需錯配導致庫存去化周期拉長;
技術端:BIM、智慧工地、AI營銷等數(shù)字化工具加速滲透,倒逼房企從“經(jīng)驗驅動”向“數(shù)據(jù)驅動”轉型。
2、企業(yè)痛點:全流程協(xié)同能力不足
投資端:盲目追高導致“地王”項目虧損;
開發(fā)端:設計、工程、成本部門割裂,變更簽證率高,蠶食項目利潤;
交付端:精裝房客訴率攀升,品牌口碑受損。
3、課程價值:系統(tǒng)性破局之道
針對中小房企“重拿地輕運營”、職業(yè)經(jīng)理人“單模塊深耕但全局思維缺失”等問題,梳理從“投前測算”到“交付復盤”的全周期管理框架;
融入“財務視角下的產(chǎn)品設計”“客戶導向的工程品控”等跨界方法論,破解部門墻難題;
結合行業(yè)周期波動規(guī)律,提供逆周期操盤工具。
4、標桿實踐啟示
央企華潤“開發(fā)+運營”雙輪驅動模式,商業(yè)地產(chǎn)租金收入占比超30%,平滑周期波動;
民企代表龍湖“空間即服務”戰(zhàn)略,通過智慧服務、TOD開發(fā)打開第二增長曲線;
區(qū)域房企典型教訓:某百強房企因現(xiàn)金流管理失控,陷入債務重組。
【課程收益】
體系化認知:掌握房地產(chǎn)開發(fā)全流程關鍵節(jié)點與邏輯框架;
實戰(zhàn)能力提升:通過案例拆解與工作坊演練,提升土地研判、產(chǎn)品定位、成本控制等核心能力;
風險預判與應對:識別開發(fā)各階段潛在風險并掌握解決方案;
跨部門協(xié)作思維:強化投資、設計、工程、營銷等多部門協(xié)同意識。
【課程特色】
全流程覆蓋:從拿地到交付運營全鏈條拆解,覆蓋住宅、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)多業(yè)態(tài);
標桿案例對標:引入萬科、龍湖、華潤等企業(yè)經(jīng)典項目深度剖析;
數(shù)字化工具賦能:結合BIM、成本測算模型等工具提升落地效率;
實戰(zhàn)工作坊:通過沙盤推演與分組研討,模擬真實項目決策場景。
【課程對象】
房地產(chǎn)企業(yè)高管、項目總、部門負責人
投資拓展、設計管理、工程管理、營銷策劃、財務管理等專業(yè)條線從業(yè)者
新入職員工及跨行業(yè)轉型人員
【課程大綱】
模塊一:行業(yè)趨勢與開發(fā)邏輯重構
授課方式:數(shù)據(jù)圖表分析+政策文件解讀+沙盤推演
1.1 政策與市場變量地圖
*“三條紅線”與地方“限價限簽”政策疊加影響
客戶需求分級模型
城市能級與土地價值關聯(lián)曲線
1.2 現(xiàn)金流驅動的開發(fā)邏輯
現(xiàn)金流回正周期測算表(工具:動態(tài)IRR敏感性分析模板)
高周轉與高品質平衡策略(案例:旭輝“三高一低”模式復盤)
合作開發(fā)風險矩陣(案例:房企代建項目資金挪用糾紛)
1.3 工作坊:政策變量沙盤推演
學員使用模擬軟件,調(diào)整“限購力度”“貸款利率”等參數(shù),預測項目利潤率波動
模塊二:精準拿地與投資決策
授課方式:GIS地圖工具實操+土地評估模型+競拍模擬
2.1 土地價值評估三維模型
經(jīng)濟維度:板塊GDP/人口流入/產(chǎn)業(yè)規(guī)劃
競爭維度:存量去化周期/競品存量結構(案例:某新城板塊庫存積壓預警)
風險維度:隱性債務/拆遷難度/環(huán)保紅線
2.2 動態(tài)投資測算模型
地價-售價-成本三角關系
稅務籌劃“三率平衡法”(案例:某項目土增稅節(jié)省3000萬路徑)
資金峰值與融資節(jié)點規(guī)劃
2.3 工作坊:土地競拍模擬器
分組競拍真實地塊,實時生成利潤率排名與風險預警報告
模塊三:產(chǎn)品定位與設計成本一體化
授課方式:客戶畫像工具+ BIM模型演示+成本數(shù)據(jù)庫對標
3.1 客戶導向的產(chǎn)品力模型
客戶敏感點分級
產(chǎn)品溢價因子挖掘(案例:綠城“鋁板+玻璃幕墻”提升售價15%)
標準化與創(chuàng)新平衡(案例:萬科“美好家”模塊化精裝體系)
3.2 設計階段成本管控
限額設計“三審機制”
無效成本識別與剔除(案例:某項目通過窗墻比優(yōu)化節(jié)省800萬)
BIM協(xié)同下的碰撞檢查
3.3 工作坊:總圖優(yōu)化與貨值提升
學員使用CAD插件調(diào)整樓棟排布,實時計算貨值變化
模塊四:工程四維管控(質量/成本/工期/風險)
授課方式:工地實拍視頻+甘特圖工具+索賠情景劇
4.1 質量管控:從“治通病”到“零缺陷”
防滲漏/防空鼓工藝工法庫
第三方飛檢得分提升路徑(案例:融創(chuàng)項目飛檢成績從60到90分實戰(zhàn))
材料封樣與過程驗收標準
4.2 成本動態(tài)監(jiān)控:從預算到結算
目標成本動態(tài)預警機制
簽證變更率壓降方法論(案例:某項目通過圖紙會審減少變更率8%)
鋼筋/混凝土損耗控制(案例:萬達損耗系數(shù)對標表)
4.3 工期壓縮與穿插施工
關鍵線路優(yōu)化
主體-裝修-園林立體穿插模型(案例:碧桂園“5層穿插法”縮短工期120天)
極端天氣工期索賠計算
4.4 風險管控:從預警到閉環(huán)
重大風險清單與應對預案(案例:某項目塔吊倒塌危機公關)
總包索賠談判技巧(情景?。和9に髻r金額從2000萬壓降至600萬)
疫情/環(huán)保停工損失分攤模型
4.5 工作坊:四維管控實戰(zhàn)推演
學員分組處理“質量整改+成本超支+工期延誤”復合型危機
模塊五:營銷破局與交付口碑經(jīng)營
授課方式:客戶旅程地圖+輿情監(jiān)控系統(tǒng)+危機公關演練
5.1 精準營銷“三板斧”
客戶地圖與渠道效能分析
價格策略與折扣組合設計(案例:某項目“9折鎖房+老帶新返現(xiàn)”快速去化)
新媒體內(nèi)容裂變模型(案例:保利“抖音挑戰(zhàn)賽”獲客成本降低40%)
5.2 交付期口碑管理
交付前風險排查“三張表”
客戶敏感點預控與輿情監(jiān)控
群訴危機分級響應機制(案例:某項目精裝降標事件48小時平息方案)
5.3 工作坊:交付危機情景劇
角色扮演:業(yè)主代表/項目總/客服經(jīng)理三方談判,制定賠償方案
模塊六:客服物業(yè)增值服務
授課方式:案例解析+工作坊
6.1 物業(yè)增值服務概述
定義與分類:基礎服務vs 增值服務
市場需求分析:
業(yè)主核心痛點:便利性、健康、資產(chǎn)增值
商業(yè)場景需求:企業(yè)客戶專屬服務
增值服務價值:提升客戶黏性、開辟多元收入、增強物業(yè)品牌溢價
6.2 增值服務設計與創(chuàng)新
生活服務類:社區(qū)團購、家政保潔、寵物托管
資產(chǎn)增值類:房屋租售中介、裝修監(jiān)理、智能家居升級
健康養(yǎng)老類:適老化改造、社區(qū)健康驛站、家庭醫(yī)生簽約
6.3 案例與工作坊
碧桂園“社區(qū)養(yǎng)老”模式
服務設計:居家適老化改造 + 24小時緊急呼叫系統(tǒng)
盈利模式:政府補貼 + 家庭付費套餐
龍湖物業(yè)“租售中心”
整合二手房交易、租賃托管,傭金低于市場價30%
關鍵數(shù)據(jù):租售業(yè)務貢獻物業(yè)總營收15%
四維能力課程
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