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物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防控

課程收益
風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，只能主動(dòng)認(rèn)識(shí)、有效控制和防范
通過(guò)本課程可了解物業(yè)服務(wù)中的重要風(fēng)險(xiǎn)及防控措施，避免和減輕風(fēng)險(xiǎn)損失即創(chuàng)造效益
物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)不是一成不變的，風(fēng)險(xiǎn)管理也要與時(shí)俱進(jìn)，不斷提高自身抵抗風(fēng)險(xiǎn)及防范風(fēng)險(xiǎn)的能力，繼而提高企業(yè)的生存及可持續(xù)性發(fā)展的能力

授課對(duì)象
物業(yè)公司基層及中高層管理人員

課程內(nèi)容
第一章 物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)概述
1.物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)
物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)是指在特定期間內(nèi)，在基礎(chǔ)物業(yè)管理過(guò)程中，由于公司內(nèi)部或外部的多種不確定因素而造成的物業(yè)財(cái)產(chǎn)、人身傷害等無(wú)法彌補(bǔ)損失的可能性。
2.物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)包括
項(xiàng)目運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)、治安風(fēng)險(xiǎn)、車輛管理風(fēng)險(xiǎn)、消防管理風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)、公共環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、內(nèi)部管理風(fēng)險(xiǎn)、收費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)和自然災(zāi)害
3.物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)
客觀性和普遍性、偶然性和不確定性、可測(cè)性和可變性等

第二章 物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別
1. 物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別
就是找出公司基礎(chǔ)物業(yè)管理過(guò)程中潛在的每一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素和表象，以便對(duì)風(fēng)險(xiǎn)作出準(zhǔn)確性應(yīng)對(duì)策略
2. 物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的作用
利用物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的可預(yù)測(cè)性特點(diǎn)，識(shí)別出基礎(chǔ)物業(yè)管理的過(guò)程中各環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的分析，實(shí)施全面的監(jiān)控并采取相應(yīng)預(yù)控措施來(lái)防范風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而使風(fēng)險(xiǎn)造成的損失降到*
3.物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的根據(jù)
基礎(chǔ)物業(yè)管理的過(guò)程記錄資料和行業(yè)物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)案例
4.各類物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別
（1）項(xiàng)目運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)
項(xiàng)目在運(yùn)作階段，由于物業(yè)本身具有的瑕疵或發(fā)展商與業(yè)主的矛盾、業(yè)主委員會(huì)等因素等造成損失的風(fēng)險(xiǎn)
主要表現(xiàn)形式有：新建物業(yè)無(wú)合法報(bào)建手續(xù)，違章建筑，接管后造成“違法管理”/開發(fā)商與業(yè)主的矛盾，造成公司腹背夾擊/業(yè)主委員會(huì)成立后解除合同/業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)濫用職權(quán)/業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)未按法定程序成立/非業(yè)主濫用業(yè)主權(quán)/收并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)等
（2）治安風(fēng)險(xiǎn)
由于外界第三人的過(guò)錯(cuò)和違法行為，給物業(yè)管理服務(wù)范圍內(nèi)的業(yè)主或非業(yè)主使用人造成人身?yè)p害、喪失生命和財(cái)產(chǎn)損失等風(fēng)險(xiǎn)，即導(dǎo)致了物業(yè)管理服務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)
主要表現(xiàn)形式有：入室盜竊/入室搶奪、搶劫/入室故意傷害/入室故意殺人/公共區(qū)域盜竊/公共區(qū)域搶奪、搶劫/公共區(qū)域故意傷害/公共區(qū)域故意殺人等
(3) 車輛管理風(fēng)險(xiǎn)
在物業(yè)停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)車輛停放服務(wù)過(guò)程中，車輛發(fā)生車身受損、車輛滅失等損壞
主要表現(xiàn)形式有：車內(nèi)物品被盜/車身受損，包括擦掛、墜物砸車/車輛滅失/物業(yè)內(nèi)交通事故等
(4) 消防管理風(fēng)險(xiǎn)
因發(fā)生火災(zāi)造成業(yè)主的公共利益受損
主要表現(xiàn)形式有：電器線路引發(fā)火災(zāi)/明火引發(fā)火災(zāi)/爆炸/室內(nèi)浸水/機(jī)房進(jìn)水等
(5) 設(shè)備管理風(fēng)險(xiǎn)
物業(yè)、公共設(shè)施和設(shè)備的多樣性和分布的分散性特點(diǎn)，隨之而來(lái)產(chǎn)生了風(fēng)險(xiǎn)的頻繁發(fā)生。物業(yè)本身主要包括房屋本體公共部位及屬于物業(yè)管理服務(wù)范圍的房屋建筑物的附著物、墜落物和懸掛物；公共設(shè)施和設(shè)備包括供水、供電、安全報(bào)警系統(tǒng)、排水和排污系統(tǒng)、配套的娛樂活動(dòng)設(shè)施等
主要表現(xiàn)形式有：觸電傷人/房屋附著物跨踏/爆管/二次供水設(shè)備損壞/水箱污染/突然超負(fù)荷、短路或停送電造成電氣設(shè)備設(shè)施損毀/電梯困人/設(shè)備檢修、保養(yǎng)傷人/公共設(shè)施設(shè)備、娛樂設(shè)備設(shè)施傷人/單元門口機(jī)對(duì)講設(shè)備故障導(dǎo)致業(yè)主不能進(jìn)單元門/背景音樂室外音箱遭到損壞/化糞池爆炸等
(6) 公共環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)
物業(yè)管理單位依據(jù)法律規(guī)定和合同約定從事物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)管理服務(wù)的范圍通常是物業(yè)的紅線范圍內(nèi)，物業(yè)管理單位的義務(wù)是依據(jù)合同，對(duì)小區(qū)和大廈內(nèi)的公共區(qū)域和場(chǎng)地進(jìn)行管理和維護(hù)服務(wù)，維護(hù)正常的使用和功能
主要表現(xiàn)形式有：兒童掉水/兒童戲水觸電/游泳池傷人/植物傷人/跌落、滑倒/業(yè)主寵物傷人等
(7) 內(nèi)部管理風(fēng)險(xiǎn)
由于內(nèi)部管理及勞資糾紛、不安全生產(chǎn)及違規(guī)操作造成的風(fēng)險(xiǎn)
主要表現(xiàn)形式有：?jiǎn)T工損公肥私、貪污盜竊或堅(jiān)守自盜/獵頭挖人/員工消極怠工，激烈沖突，集體跳槽/勞資糾紛及意外身體傷害事件/高空作業(yè)不安全生產(chǎn)/電器設(shè)備違規(guī)操作等
(8) 收費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)
由于公司收費(fèi)方面出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)
主要表現(xiàn)形式有：業(yè)主長(zhǎng)時(shí)間拖欠費(fèi)用/業(yè)主集體拒交費(fèi)用/物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一/水電費(fèi)的拖欠等
(9) 自然災(zāi)害
因狂風(fēng)、暴雨、恐怖行徑及疾病流行等造成的危機(jī)
主要表現(xiàn)形式有：雷擊/暴雨/大風(fēng)/恐怖行徑/流行性疾病/戰(zhàn)爭(zhēng)等   

第三章 物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避
1.物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避
是指在對(duì)公司基礎(chǔ)物業(yè)管理中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面識(shí)別之后，根據(jù)公司基礎(chǔ)物業(yè)管理總目標(biāo)和潛在風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)及其潛在影響等，制定和采取風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控措施，控制或減少基礎(chǔ)物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生和造成的損失
2.物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理導(dǎo)入
根據(jù)公司的實(shí)際情況和行業(yè)形勢(shì)，將基礎(chǔ)物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)管理納入各項(xiàng)目基礎(chǔ)物業(yè)管理范疇通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)防范、風(fēng)險(xiǎn)處置和實(shí)施與監(jiān)控這幾個(gè)環(huán)節(jié)連續(xù)反復(fù)不斷的循環(huán)環(huán)形機(jī)制規(guī)避和防范基礎(chǔ)物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生
3.物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)
以*的人力、財(cái)力、時(shí)間等成本，控制基礎(chǔ)物業(yè)管理過(guò)程中的各種風(fēng)險(xiǎn)或降低損失，使物業(yè)獲得安全保障和保值增值能力，使公司提高更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，提供更令顧客滿意的物業(yè)管理服務(wù)
4.各類物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施
（1）項(xiàng)目運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)
a.新建物業(yè)無(wú)合法報(bào)建手續(xù)，違章建筑，接管后造成“違法管理”
措施：風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移---物業(yè)接管驗(yàn)收時(shí)嚴(yán)格把關(guān)，并在《前期物業(yè)服務(wù)合同》中增加相應(yīng)條款，實(shí)現(xiàn)非保險(xiǎn)型風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移
b.開發(fā)商與業(yè)主的矛盾，造成公司腹背夾擊
措施：風(fēng)險(xiǎn)自留---做好與開房商和業(yè)主的溝通工作
c.業(yè)主委員會(huì)成立后解除合同
措施：風(fēng)險(xiǎn)自留---準(zhǔn)確引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)成立，形成管理服務(wù)有利面
d.業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)濫用職權(quán)
措施：風(fēng)險(xiǎn)自留---建立業(yè)主委員會(huì)溝通和監(jiān)測(cè)管理規(guī)程，通過(guò)溝通正確引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)的行為
e.業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)未按法定程序成立
措施：風(fēng)險(xiǎn)自留---準(zhǔn)確引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)的成立，注意監(jiān)測(cè)非業(yè)主委員會(huì)委員業(yè)主的動(dòng)態(tài)
f.非業(yè)主濫用業(yè)主權(quán)
措施：風(fēng)險(xiǎn)自留---積極與業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主進(jìn)行溝通，并在物業(yè)服務(wù)手冊(cè)和協(xié)議中明確業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，加強(qiáng)宣傳
g.收并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)
措施：風(fēng)險(xiǎn)自留---加強(qiáng)對(duì)標(biāo)的企業(yè)與物業(yè)狀況的背調(diào)，通過(guò)多途徑掌握標(biāo)的及企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況，規(guī)避合同陷阱及經(jīng)營(yíng)對(duì)賭風(fēng)險(xiǎn)，派員參與對(duì)賭期的監(jiān)管
（2）治安風(fēng)險(xiǎn)
風(fēng)險(xiǎn)自留---封閉式物業(yè)外來(lái)人員實(shí)行進(jìn)入登記，經(jīng)業(yè)主或非業(yè)主使用人同意后入內(nèi)，巡邏人員加強(qiáng)巡邏，注意外來(lái)人員動(dòng)向。非封閉式物業(yè)加強(qiáng)巡邏。監(jiān)控消防中心嚴(yán)格監(jiān)督外來(lái)人員動(dòng)向和接警處理。監(jiān)控報(bào)警設(shè)備正常使用，如出現(xiàn)故障短時(shí)間內(nèi)不能修復(fù)，應(yīng)采取相應(yīng)管理加強(qiáng)措施。建立預(yù)案。
（3）車輛管理風(fēng)險(xiǎn)
風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移---a.購(gòu)買停車票時(shí)附帶購(gòu)買停車保險(xiǎn)b.簽訂車位使用協(xié)議，明確車場(chǎng)管理內(nèi)容c.在車場(chǎng)明顯位置注明停車須知，明確車場(chǎng)管理內(nèi)容及車主應(yīng)遵守的規(guī)定d.加強(qiáng)車輛進(jìn)出管理和巡視e.取得車場(chǎng)合法經(jīng)營(yíng)權(quán)
(4) 消防風(fēng)險(xiǎn)
a.電器線路引發(fā)火災(zāi)/明火引發(fā)火災(zāi)
措施：風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移與自留---物業(yè)接管中明確要求消防已經(jīng)過(guò)驗(yàn)收，并合格/在消防維保合同中明確管理責(zé)任/在治安消防安全責(zé)任書中明確業(yè)主管理責(zé)任/加強(qiáng)消防設(shè)施設(shè)備的日檢、周檢、月檢、季檢、年檢，做好記錄/建立預(yù)案，加強(qiáng)人員培訓(xùn)和演練
b.爆炸
措施：風(fēng)險(xiǎn)自留---封閉式物業(yè)外來(lái)人員實(shí)行進(jìn)入登記，經(jīng)業(yè)主或非業(yè)主使用人同意后入內(nèi)，巡邏人員加強(qiáng)巡邏，注意外來(lái)人員動(dòng)向。非封閉式物業(yè)加強(qiáng)巡邏。監(jiān)控消防中心嚴(yán)格監(jiān)督外來(lái)人員動(dòng)向和接警處理。監(jiān)控報(bào)警設(shè)備正常使用，如出現(xiàn)故障短時(shí)間內(nèi)不能修復(fù)，應(yīng)采取相應(yīng)管理加強(qiáng)措施
c.室內(nèi)浸水
措施：風(fēng)險(xiǎn)自留---加強(qiáng)裝修監(jiān)管，禁止破壞防水層/在裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議中明確責(zé)任/建立預(yù)案和備用物資到位
d.機(jī)房進(jìn)水等
措施：加強(qiáng)機(jī)房巡視/建立預(yù)案，并加強(qiáng)人員培訓(xùn)
(5) 設(shè)備管理風(fēng)險(xiǎn)
a. 觸電傷人
措施：風(fēng)險(xiǎn)自留---加強(qiáng)物業(yè)內(nèi)配電箱、線路時(shí)進(jìn)行巡視，及時(shí)關(guān)閉或處理，并增加安全標(biāo)識(shí)
b. 房屋附著物跨踏
措施：風(fēng)險(xiǎn)自留---加強(qiáng)裝修監(jiān)管，嚴(yán)禁增加房屋附著物/加強(qiáng)宣傳
c. 爆管、二次供水設(shè)備損壞
措施：風(fēng)險(xiǎn)自留---加強(qiáng)巡視和維護(hù)/建立預(yù)案，并組織人員培訓(xùn)和學(xué)習(xí)
d. 水箱污染
措施：風(fēng)險(xiǎn)自留---嚴(yán)格辦理相關(guān)證件/水箱上鎖并按規(guī)定定期清洗、檢測(cè)/加強(qiáng)巡視
e. 突然超負(fù)荷、短路或停送電造成電氣設(shè)備設(shè)施損毀
措施：風(fēng)險(xiǎn)自留---加強(qiáng)供電局溝通，保證停送電信息準(zhǔn)確/加強(qiáng)設(shè)備巡視，保證設(shè)備運(yùn)行正常/計(jì)劃性停電提前告知業(yè)主/建立預(yù)案，并加強(qiáng)人員培訓(xùn)
f. 電梯困人
措施：風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移---電梯維保合同明確責(zé)任/加強(qiáng)電梯巡視，保證設(shè)備運(yùn)行正常
g. 設(shè)備檢修、保養(yǎng)傷人
措施：風(fēng)險(xiǎn)自留---提前告知/加強(qiáng)標(biāo)識(shí)
h. 公共設(shè)施設(shè)備、娛樂設(shè)備設(shè)施傷人
措施：風(fēng)險(xiǎn)自留---加強(qiáng)設(shè)施巡視，保證設(shè)施運(yùn)行正常/告知娛樂要求
i. 單元門口機(jī)對(duì)講設(shè)備故障導(dǎo)致業(yè)主不能進(jìn)單元門
措施：風(fēng)險(xiǎn)自留---加強(qiáng)巡視，及時(shí)維修和養(yǎng)護(hù)/物業(yè)巡邏治消人員熟悉單元門啟閉
j. 背景音樂室外音箱遭到損壞
措施：風(fēng)險(xiǎn)自留---加強(qiáng)巡視，及時(shí)檢修/加強(qiáng)業(yè)主引導(dǎo)
k. 化糞池爆炸等
措施：風(fēng)險(xiǎn)自留---加強(qiáng)巡視，及時(shí)清掏
（6）公共環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)
a. 兒童掉水、兒童戲水觸電
措施：風(fēng)險(xiǎn)自留---增加安全標(biāo)識(shí)/加強(qiáng)巡邏
b. 游泳池傷人
措施：風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移---購(gòu)買保險(xiǎn)/明顯處設(shè)置游泳須知和禁止標(biāo)識(shí)/取得游泳池合法經(jīng)營(yíng)證件/建立預(yù)案，組織人員培訓(xùn)
c. 植物傷人
措施：風(fēng)險(xiǎn)自留---加強(qiáng)植物修剪/對(duì)于“尖麻”等植物處增加標(biāo)識(shí)
d. 跌落、滑倒
措施：風(fēng)險(xiǎn)自留---易滑處增加提示標(biāo)志/維修和更新改造處采取隔離措施，增加明顯標(biāo)識(shí)
e. 業(yè)主寵物傷人等
措施：風(fēng)險(xiǎn)自留---加強(qiáng)引導(dǎo)/要求業(yè)主寵物備案/加強(qiáng)巡視
(7)內(nèi)部管理風(fēng)險(xiǎn)
a.員工損公肥私、貪污盜竊或堅(jiān)守自盜
措施：風(fēng)險(xiǎn)自留---加強(qiáng)人員培訓(xùn)和思想教育/加強(qiáng)收費(fèi)控制
b.獵頭挖人
措施：風(fēng)險(xiǎn)自留---加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)/形成良好晉升和激勵(lì)機(jī)制
c.員工消極怠工，激烈沖突，集體跳槽
措施：風(fēng)險(xiǎn)自留---及時(shí)掌握員工思想動(dòng)態(tài)和溝通
d.勞資糾紛及意外身體傷害事件
措施：風(fēng)險(xiǎn)自留與轉(zhuǎn)移--加強(qiáng)合同管理，規(guī)范各項(xiàng)用工制度/購(gòu)買相關(guān)保險(xiǎn)
e.高空作業(yè)不安全生產(chǎn)
措施：風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移---外墻清醒采用外委，在合同中明確責(zé)任/建立室外高空維修安全操作規(guī)程，并嚴(yán)格執(zhí)行/為員工購(gòu)買工傷保險(xiǎn)或商業(yè)險(xiǎn)
f. 電器設(shè)備違規(guī)操作等
措施：風(fēng)險(xiǎn)自留---建立室外高空維修安全操作規(guī)程，并嚴(yán)格執(zhí)行/為員工購(gòu)買工傷保險(xiǎn)或商業(yè)險(xiǎn)
（8)收費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)
a. 業(yè)主長(zhǎng)時(shí)間拖欠費(fèi)用、業(yè)主集體拒交費(fèi)用、物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一
措施：風(fēng)險(xiǎn)自留---建立物業(yè)管理費(fèi)拖欠預(yù)警機(jī)制，加強(qiáng)預(yù)警/加強(qiáng)住戶溝通，注意重點(diǎn)客戶監(jiān)
b. 水電費(fèi)的拖欠等
措施：風(fēng)險(xiǎn)自留---建立良好的控制和應(yīng)對(duì)措施
（9）自然災(zāi)害
a. 雷擊
措施：風(fēng)險(xiǎn)自留---定期檢測(cè)，保證防雷設(shè)施完好
b. 暴雨/大風(fēng)
措施：風(fēng)險(xiǎn)自留---注意氣侯變化/建立預(yù)案，定期組織培訓(xùn)和演練/保證應(yīng)急物資到位
c. 恐怖行徑
措施：風(fēng)險(xiǎn)自留---建立預(yù)案，組織學(xué)習(xí)和演練
d. 流行性疾病
措施：風(fēng)險(xiǎn)自留---建立公共衛(wèi)生事件應(yīng)急預(yù)案，組織學(xué)習(xí)和演練
e. 戰(zhàn)爭(zhēng)等
措施：風(fēng)險(xiǎn)自留---建立防空應(yīng)急預(yù)案，組織學(xué)習(xí)和演練
5.物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的處置
（1）風(fēng)險(xiǎn)處置要求
立刻做出正確反應(yīng)并及時(shí)控制局勢(shì)，否則會(huì)擴(kuò)大風(fēng)險(xiǎn)的影響范圍而引發(fā)更大的危機(jī)，甚到可能失去對(duì)全局的控制
（2）風(fēng)險(xiǎn)處置原則
及時(shí)性、冷靜性、統(tǒng)一指揮、服從命令、主動(dòng)出擊、靈活性、安全第一、團(tuán)結(jié)協(xié)作、公正客觀、全面性、針對(duì)性
（3）風(fēng)險(xiǎn)處置程序
a. 控制風(fēng)險(xiǎn)蔓延
b. 解決問題
c. 善后修復(fù)處理
6.物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防
（1）風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防及控制的重要性
對(duì)人體而言，對(duì)健康第一的辦法是預(yù)防為主，防病于未然。對(duì)基礎(chǔ)物業(yè)管理來(lái)講也是一樣，預(yù)防是風(fēng)險(xiǎn)管理的一部分，也是風(fēng)險(xiǎn)管理的核心，因此基礎(chǔ)物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)控制顯得非常重要
（2）風(fēng)險(xiǎn)控制內(nèi)容
樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、采取預(yù)防措施、對(duì)基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程進(jìn)行監(jiān)控、建立預(yù)警機(jī)制
（3）風(fēng)險(xiǎn)控制的策略
a.風(fēng)險(xiǎn)自留：物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的方式可以分為無(wú)計(jì)劃的單純自留或有計(jì)劃的自己保險(xiǎn)（如提取壞賬準(zhǔn)備金）
b.風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移
保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移：如單位進(jìn)行財(cái)產(chǎn)、醫(yī)療等方面保險(xiǎn)，把風(fēng)險(xiǎn)損失轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司
非保險(xiǎn)形式轉(zhuǎn)移：如可以通過(guò)物業(yè)服務(wù)專項(xiàng)分包，把部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給合作方，最典型的就是把不具有優(yōu)勢(shì)的、相對(duì)市場(chǎng)化的物業(yè)服務(wù)部分業(yè)務(wù)如公共秩序維護(hù)、保潔、園藝等市場(chǎng)選擇，分包給相應(yīng)的專業(yè)化公司，轉(zhuǎn)移部分風(fēng)險(xiǎn)

第四章 物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的注意事項(xiàng)
1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)要學(xué)法、懂法、守法
2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)要建立健全內(nèi)部管理體系并嚴(yán)格執(zhí)行
3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)要完善現(xiàn)場(chǎng)安全標(biāo)識(shí)系統(tǒng)
4.妥善處理物業(yè)管理活動(dòng)相關(guān)主體間的關(guān)系
5.物業(yè)服務(wù)企業(yè)要有效化解輿論風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)重視企業(yè)的宣傳，建立輿論宣傳的平臺(tái)，樹立企業(yè)良好的形象
6.物業(yè)服務(wù)企業(yè)適當(dāng)引入市場(chǎng)化的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制
7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立事前科學(xué)預(yù)測(cè)、事中應(yīng)急處理和事后妥善解決的風(fēng)險(xiǎn)防范與危機(jī)管理機(jī)制

物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防控